De quoi parle-t-on ?
Le droit de préemption urbain offre la possibilité à une collectivité locale, dans un périmètre prédéfini, de se substituer à l’acquéreur éventuel d’un bien immobilier mis en vente, pour réaliser une opération d’aménagement.
Ainsi, ce dispositif permet à la mairie de réaliser des opérations d’aménagement urbain d’intérêt général.
À Saint-Gilles, il y a eu 3 délibérations du Conseil Municipal instaurant ce droit de préemption :
- Délibération n°2016-05-04 : Institution du droit de préemption des fonds et baux de commerce
- Délibération n°2018-03-11 : Institution du droit de préemption urbain simple et renforcé
- Délibération n°2023-02-11 : Institution d’un champ d’application du droit de préemption urbain dans le périmètre de protection rapprochée du captage du Mas Girard.
Préemption sur les fonds et baux commerciaux à Saint-Gilles
Le maintien de la diversité des commerces et le soutien aux activités économiques sont des priorités de la municipalité.
Délibération n°2016-05-04 : Soumission des divisions foncières à déclaration préalable au titre de l’article L115-3 du code de l’urbanisme
Le contexte
La loi n°2005-882 du 2 août 2005 en faveur des Petites et Moyennes Entreprises a instauré un dispositif de préemption sur les cessions de fonds de commerces, de fonds artisanaux et sur celles de baux commerciaux. Cet outil permet donc aux communes d’intervenir pour le maintien de la diversité des activités commerciales et artisanales, de lutter contre la transformation des locaux commerciaux en bureaux, logements ou agences bancaires, et de faciliter la venue et l’installation de nouveaux commerçants et artisans dans les secteurs urbains fragilisés.
En bref, cette démarche participe à la préservation du lien social et à la satisfaction optimale des besoins des consommateurs.
Faire vivre le centre de Saint-Gilles
Avec une centaine d’activités commerciales artisanales et de services, le centre-ville et le centre-ancien de Saint-Gilles constituent des espaces de vie majeurs pour notre commune.
Toutefois, l’analyse conduite par la Communauté d’Agglomération avec le concours technique de la Chambre de Commerce et d’industrie de Nîmes et la Chambre des Métiers et de l’Artisanat du Gard montre que la nature de l’offre du centre-ville s’est profondément modifiée. L’évolution des comportements d’achat des ménages sur les 10 dernières années ainsi que l’attractivité des zones commerciales de Nîmes ont eu pour effet de paupériser notre offre commerciale de centre-ville et se traduisent aujourd’hui par de nombreux locaux commerciaux vacants ou en passe de le devenir dans les toutes prochaines années.
C’est pourquoi, soucieuse d’offrir aux concitoyens une offre commerciale diversifiée en faveur de l’attractivité du centre-ville, la commune de Saint-Gilles souhaite user du droit de préemption sur les cessions de fonds de commerces, de fonds artisanaux et sur celles de baux commerciaux. Les modalités d’application ont été précisées par décret en Conseil d’État codifié aux articles R. 214-1 et suivants du Code de l’Urbanisme, paru en date du 26 décembre 2007.
Un périmètre et des conditions bien définis
En application de ces dispositions, la commune de Saint-Gilles a alors décidé de délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. Le droit de préemption des cessions de fonds artisanaux, de commerces et de baux commerciaux y est alors soumis. Un plan (ci-dessous) décrit le périmètre soumis à délibération. Les adresses concernées par la mise en œuvre de ce droit de préemption complète ce plan.
À l’intérieur de cette zone, chaque cession est ainsi subordonnée, sous peine de nullité, à une déclaration faite par le cédant à la commune.
Cette déclaration précise le prix et les conditions de la cession. La commune dispose alors de deux mois pour se prononcer.
Question-réponse
Comment évaluer un don en nature à une association ?
Vérifié le 01 janvier 2023 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)
Le don en nature consiste en une simple remise matérielle d'un objet (œuvre d'art par exemple), d'un service ou d'un immeuble (maison, terrain). Sa valorisation dépend du type de bien ou de la prestation concernée. Le don en nature, accordé notamment aux organismes d'intérêt général par un particulier ou une entreprise, ouvre droit à une réduction d'impôt sous certaines conditions.
- Don fait par un particulier
- Don fait par une entreprise
Les règles dépendent de l'organisme à qui est versé le don :
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La réduction d’impôt est de 66 % du montant des dons. La réduction s'applique dans la limite de 20 % du revenu imposable.
Exemple
Pour un don de 200 € à une association sportive ou culturelle.
Vous avez droit à une réduction d'impôt de : 132 € (200 € x 66 %).
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Pour les dons effectués en 2022 jusqu'à 1 000 €, la réduction d'impôt est de 75 % du montant donné.
À savoir
cette limite est commune avec celle des dons versés aux organismes d'aide aux victimes de violence domestique.
Exemple
Pour un don de 500 €.
Vous avez droit à une réduction d'impôt de : 375 € (500 € x 75 %)
-
Pour la partie du don effectué en 2022 inférieure ou égale à 1 000 €, la réduction d'impôt est de 75 % du montant donné.
À savoir
cette limite est commune avec celle des dons versés aux organismes d'aide aux victimes de violence domestique.
Pour la partie du don supérieure à 1 000 €, le montant de la réduction d'impôt est de 66 % du montant donné.
Le montant cumulé des dons qui donnent droit à la réduction d'impôt de 66 % ne peut pas dépasser 20 % de votre revenu imposable.
Exemple
Pour un don de 1 200 €.
Vous avez droit à une réduction d'impôt de : 750 € (1 000 € x 75 %) + 132 € (200 € x 66 %), soit une réduction d'impôt totale de 882 €.
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Pour les dons effectués en 2022 jusqu'à 1 000 €, la réduction d'impôt est de 75 % du montant donné.
À savoir
cette limite est commune avec celle des dons versés aux organismes d'aide aux personnes en difficulté.
Exemple
Pour un don de 500 €.
Vous avez droit à une réduction d'impôt de : 375 € (500 € x 75 %)
-
Pour la partie du don (effectué en 2022) inférieure ou égale à 1 000 €, la réduction d'impôt est de 75 % du montant donné.
À savoir
cette limite est commune avec celle des dons versés aux organismes d'aide aux personnes en difficulté.
Pour la partie du don supérieure à 1 000 €, le montant de la réduction d'impôt est de 66 % du montant donné.
Le montant cumulé des dons qui donnent droit à la réduction d'impôt de 66 % ne peut pas dépasser 20 % de votre revenu imposable.
Exemple
Pour un don de 1 200 €.
Vous avez droit à une réduction d'impôt de : 750 € (1 000 € x 75 %) + 132 € (200 € x 66 %), soit une réduction d'impôt totale de 882 €.
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Les dons effectués en faveur d'une association cultuelle ou d'un établissement public de culte reconnu d'Alsace-Moselle permettent de bénéficier d'une réduction d'impôt de 75 %.
Pour les versements faits en 2022, la réduction de 75 % s'applique dans la limite de 562 €.
Pour la partie du don qui dépasse la limite annuelle, la réduction d'impôt est de 66 %.
Exemple
Pour un don de 700 € fait en septembre 2022.
Vous avez droit à une réduction d'impôt de : 422 € (562 € x 75 %) + 91 € (138 € x 66 %), soit une réduction d'impôt totale de 513 €.
La valorisation du don dépend de sa nature.
-
L'évaluation d'un bien cédé gratuitement par un particulier correspond au prix d'achat du bien ou, s'il s'agit d'un bien d'occasion, au prix auquel le donateur aurait pu revendre le bien.
S'agissant d'une entreprise, le bien cédé gratuitement peut être :
- un bien figurant dans un compte de stock,
- ou un bien inscrit dans un compte d'immobilisation.
Les biens figurant dans un compte de stock sont ceux destinés :
- soit à être vendus dans le cadre de l'activité de l'entreprise,
- soit à être consommés dans l'activité de production de l'entreprise.
Les biens inscrits dans un compte d'immobilisation désigne les biens destinés à servir de façon durable à l'activité de l'entreprise (immeuble, outils de production, véhicule,...).
L'évaluation d'un bien figurant dans un compte de stock cédé gratuitement par une entreprise correspond à la valeur en stock du bien, c'est-à-dire :
- pour un bien acheté, au prix d'achat majoré des frais de transport et de manutention et des autres coûts directement engagés pour son acquisition,
- pour un bien produit par l'entreprise, du coût de production.
L'évaluation d'un bien figurant dans un compte d'immobilisation correspond à la valeur vénale du bien à la date du don.
Le don d'un bien figurant dans un compte d'immobilisation entraîne transfert de propriété du bien. Il constitue une mutation à titre gratuit. Pour l'organisme bénéficiaire, la valeur du bien reçu est imposable.
Si le bien est totalement amorti, le don du bien n'ouvre pas droit à réduction d'impôt pour l'entreprise donatrice.
À la valeur du bien, peuvent s'ajouter les frais de transport, de manutention et autres coûts directement engagés pour réaliser le don.
Que le bien soit accordé par un particulier ou une entreprise, l'évaluation de sa valeur est réalisée par le donateur. Dans le cas d'un don en nature d'un particulier, l'association doit vérifier si l'évaluation est exacte et correspond bien à la valeur réelle de l'objet.
-
L'évaluation d'un local correspond au montant du loyer que le propriétaire aurait perçu s'il avait mis le bien immobilier en location.
Lorsque la mise à disposition gratuite donne lieu à un contrat de location, elle ouvre droit à une réduction d'impôt pour le propriétaire. Toutefois, le loyer que le propriétaire renonce à percevoir demeure soumis à l'impôt dans la catégorie des revenus fonciers.
Lorsque la mise à disposition gratuite ne donne pas lieu à un contrat de location, le propriétaire est alors considéré comme se réservant la jouissance du bien. La mise à disposition ne constitue alors pas un don en nature ouvrant droit à réduction d'impôt.
-
L'évaluation d'une prestation de service offerte gratuitement correspond aux coûts supportés par l'entreprise pour produire la prestation.
-
L'évaluation de la mise à disposition gratuite de salariés correspond aux salaires et charges, après déduction, s'il y a lieu, des aides et réductions diverses associées aux contrats de travail.
Les règles dépendent de l'organisme à qui est versé le don :
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La réduction d'impôt dépend du montant total des dons d'intérêt général effectués par l'entreprise.
- Le montant total des dons effectués par l'entreprise est inférieur à 2 millions
Réduction d'impôt sur le revenu ou sur les sociétés égale à 60 % du montant des dons dans la limite de 20 000 € ou de 5‰ du chiffre d'affaires si ce dernier montant est plus élevé.
- Le montant total des dons effectués par l'entreprise est supérieur à 2 millions
Réduction d'impôt sur le revenu ou sur les sociétés égale à 40 % du montant des dons dans la limite de 20 000 € ou de 5‰ du chiffre d'affaires si ce dernier montant est plus élevé.
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Réduction d'impôt sur le revenu ou sur les sociétés égale à 60 % du montant des dons dans la limite de 20 000 € ou de 5‰ du chiffre d'affaires si ce dernier montant est plus élevé.
La valorisation du don dépend de sa nature.
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L'évaluation d'un bien cédé gratuitement par un particulier correspond au prix d'achat du bien ou, s'il s'agit d'un bien d'occasion, au prix auquel le donateur aurait pu revendre le bien.
S'agissant d'une entreprise, le bien cédé gratuitement peut être :
- un bien figurant dans un compte de stock,
- ou un bien inscrit dans un compte d'immobilisation.
Les biens figurant dans un compte de stock sont ceux destinés :
- soit à être vendus dans le cadre de l'activité de l'entreprise,
- soit à être consommés dans l'activité de production de l'entreprise.
Les biens inscrits dans un compte d'immobilisation désigne les biens destinés à servir de façon durable à l'activité de l'entreprise (immeuble, outils de production, véhicule,...).
L'évaluation d'un bien figurant dans un compte de stock cédé gratuitement par une entreprise correspond à la valeur en stock du bien, c'est-à-dire :
- pour un bien acheté, au prix d'achat majoré des frais de transport et de manutention et des autres coûts directement engagés pour son acquisition,
- pour un bien produit par l'entreprise, du coût de production.
L'évaluation d'un bien figurant dans un compte d'immobilisation correspond à la valeur vénale du bien à la date du don.
Le don d'un bien figurant dans un compte d'immobilisation entraîne transfert de propriété du bien. Il constitue une mutation à titre gratuit. Pour l'organisme bénéficiaire, la valeur du bien reçu est imposable.
Si le bien est totalement amorti, le don du bien n'ouvre pas droit à réduction d'impôt pour l'entreprise donatrice.
À la valeur du bien, peuvent s'ajouter les frais de transport, de manutention et autres coûts directement engagés pour réaliser le don.
Que le bien soit accordé par un particulier ou une entreprise, l'évaluation de sa valeur est réalisée par le donateur. Dans le cas d'un don en nature d'un particulier, l'association doit vérifier si l'évaluation est exacte et correspond bien à la valeur réelle de l'objet.
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L'évaluation d'un local correspond au montant du loyer que le propriétaire aurait perçu s'il avait mis le bien immobilier en location.
Lorsque la mise à disposition gratuite donne lieu à un contrat de location, elle ouvre droit à une réduction d'impôt pour le propriétaire. Toutefois, le loyer que le propriétaire renonce à percevoir demeure soumis à l'impôt dans la catégorie des revenus fonciers.
Lorsque la mise à disposition gratuite ne donne pas lieu à un contrat de location, le propriétaire est alors considéré comme se réservant la jouissance du bien. La mise à disposition ne constitue alors pas un don en nature ouvrant droit à réduction d'impôt.
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L'évaluation d'une prestation de service offerte gratuitement correspond aux coûts supportés par l'entreprise pour produire la prestation.
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L'évaluation de la mise à disposition gratuite de salariés correspond aux salaires et charges, après déduction, s'il y a lieu, des aides et réductions diverses associées aux contrats de travail.
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