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Droit de préemption urbain

De quoi parle-t-on ?

Le droit de préemption urbain offre la possibilité à une collectivité locale, dans un périmètre prédéfini, de se substituer à l’acquéreur éventuel d’un bien immobilier mis en vente, pour réaliser une opération d’aménagement.

Ainsi, ce dispositif permet à la mairie de réaliser des opérations d’aménagement urbain d’intérêt général.

À Saint-Gilles, il y a eu 3 délibérations du Conseil Municipal instaurant ce droit de préemption :

Préemption sur les fonds et baux commerciaux à Saint-Gilles

Le maintien de la diversité des commerces et le soutien aux activités économiques sont des priorités de la municipalité.

Délibération n°2016-05-04 : Soumission des divisions foncières à déclaration préalable au titre de l’article L115-3 du code de l’urbanisme

Le contexte

La loi n°2005-882 du 2 août 2005 en faveur des Petites et Moyennes Entreprises a instauré un dispositif de préemption sur les cessions de fonds de commerces, de fonds artisanaux et sur celles de baux commerciaux. Cet outil permet donc aux communes d’intervenir pour le maintien de la diversité des activités commerciales et artisanales, de lutter contre la transformation des locaux commerciaux en bureaux, logements ou agences bancaires, et de faciliter la venue et l’installation de nouveaux commerçants et artisans dans les secteurs urbains fragilisés.
En bref, cette démarche participe à la préservation du lien social et à la satisfaction optimale des besoins des consommateurs.

Faire vivre le centre de Saint-Gilles

Avec une centaine d’activités commerciales artisanales et de services, le centre-ville et le centre-ancien de Saint-Gilles constituent des espaces de vie majeurs pour notre commune.
Toutefois, l’analyse conduite par la Communauté d’Agglomération avec le concours technique de la Chambre de Commerce et d’industrie de Nîmes et la Chambre des Métiers et de l’Artisanat du Gard montre que la nature de l’offre du centre-ville s’est profondément modifiée. L’évolution des comportements d’achat des ménages sur les 10 dernières années ainsi que l’attractivité des zones commerciales de Nîmes ont eu pour effet de paupériser notre offre commerciale de centre-ville et se traduisent aujourd’hui par de nombreux locaux commerciaux vacants ou en passe de le devenir dans les toutes prochaines années.

C’est pourquoi, soucieuse d’offrir aux concitoyens une offre commerciale diversifiée en faveur de l’attractivité du centre-ville, la commune de Saint-Gilles souhaite user du droit de préemption sur les cessions de fonds de commerces, de fonds artisanaux et sur celles de baux commerciaux. Les modalités d’application ont été précisées par décret en Conseil d’État codifié aux articles R. 214-1 et suivants du Code de l’Urbanisme, paru en date du 26 décembre 2007.

Un périmètre et des conditions bien définis

En application de ces dispositions, la commune de Saint-Gilles a alors décidé de délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. Le droit de préemption des cessions de fonds artisanaux, de commerces et de baux commerciaux y est alors soumis. Un plan (ci-dessous) décrit le périmètre soumis à délibération. Les adresses concernées par la mise en œuvre de ce droit de préemption complète ce plan.
À l’intérieur de cette zone, chaque cession est ainsi subordonnée, sous peine de nullité, à une déclaration faite par le cédant à la commune.
Cette déclaration précise le prix et les conditions de la cession. La commune dispose alors de deux mois pour se prononcer.

Délibération 2016-05-04
Périmètre concerné

Fiche pratique

Conditions de saisine du juge administratif

Vérifié le 17 février 2021 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre), Ministère chargé de la justice

La justice administrative est chargée de trancher les litiges impliquant l'administration. Toutefois, certains de ces litiges relèvent de la compétence des juridictions civiles. Avant de saisir un juge administratif, vous devez vous assurer que le litige relève bien de sa compétence. Vous devez aussi vérifier si un recours administratif préalable obligatoire est prévu ou non. Enfin, le recours doit viser une décision de l'administration et il doit être introduit dans les délais.

Avant de saisir le tribunal administratif ou le Conseil d’État, vous devez vérifier que le litige relève bien de la compétence de la justice administrative. En effet, certains litiges impliquant l'administration relèvent de la compétence des juridictions dites judiciaires (civiles, sociales ou pénales).

Pour cela, il peut être utile de consulter la base de données des arrêts du Tribunal des conflits. En effet, c'est cette juridiction qui tranche les conflits de compétence entre les juridictions administratives et les juridictions judiciaires.

Il est important de faire cette vérification car l'erreur de saisine peut vous être très préjudiciable. En effet, si vous saisissez la juridiction administrative par erreur, elle peut se dessaisir au profit d'une juridiction judiciaire, mais ce n'est pas une obligation.

Avant tout recours, vous pouvez aussi essayer de parvenir à un accord amiable avec l'aide d'un médiateur.

Dans plusieurs contentieux (fonction publique, aides sociales, logement et radiation de la liste des demandeurs d'emploi), la procédure de médiation préalable est obligatoire depuis le 1er avril 2018. et jusqu'au 18 novembre 2020.

Le recours administratif préalable obligatoire (Rapo) est un recours qui est parfois imposé avant la saisine du juge administratif. Ce recours est adressé à l'administration pour lui permettre, si elle l'estime justifié, de prendre une nouvelle décision sans l'intervention du juge. Dans les litiges où ce recours est prévu, il constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge administratif.

Le Rapo s'applique notamment dans les domaines suivants :

  • Contentieux fiscal (par exemple, assiette de l'impôt)
  • Accès aux documents administratifs
  • Accès aux professions réglementées (exemple : Ordre des médecins)
  • Fonction publique militaire : recours devant la commission de recours des militaires
  • Contentieux des étrangers (par exemple, refus de visas)

Les règles applicables (délais de saisine, instance collégiale de recours, procédure contradictoire) sont différentes selon les Rapo. La décision de l’administration que vous contestez indique les voies et délais selon lesquels le recours peut être exercé.

Vous pouvez contester toute décision de l'administration quel qu'en soit l'auteur (État, département, commune, hôpital) ou le contenu.

Par contre, il n'est pas possible d'attaquer les simples avis, informations, projets ou déclarations d'intention formulés par une administration.

Si vous estimez qu'un comportement de l'administration vous porte préjudice, vous devez adresser une demande à l'administration afin qu'elle prenne une décision (il peut s'agir par exemple d'une demande d'indemnités, de cessation d'un trouble, d'accès à un droit).

L'administration concernée accuse alors réception de votre demande et vous communique les informations suivantes :

  • Délais de réponse
  • Délais au-delà desquels vous pourrez considérer que votre demande est implicitement refusée ou acceptée
  • Voies et délais de recours

L'administration devra ensuite prendre sa décision dans les délais impartis, soit par décision expresse, soit par décision implicite de rejet ou d'acceptation.

Vous ne devez pas payer pour faire le recours.

Mais si vous prenez un avocat, vous devez payer ses honoraires. Selon vos revenus, vous pouvez avoir droit à l'aide juridictionnelle.

Pour contester une décision de l'administration, vous devez agir dans les délais prévus. Si vous ne le faites pas, votre requête sera rejetée.

Les délais de recours sont prolongés si vous faites un recours gracieux ou hiérarchique.

  • Cas général
  • Outre-mer
  • Depuis l'étranger

Le délai de recours contre une décision de l'administration est de 2 mois (délai franc) à partir de sa publicité.

Le délai court à partir du moment où :

  • la décision a été publiée s'il s'agit d'un acte réglementaire,
  • la décision est affichée (permis de construire, par exemple),
  • la décision a été notifiée s'il s'agit d'un acte individuel. La notification doit préciser les délais et voies de recours. Si ce n'est pas le cas, ces délais ne vous sont pas opposables pendant une période indicative d'une année, modulable au cas par cas par le juge administratif.

Si vous résidez outre-mer et devez saisir un tribunal siégeant en métropole ou si vous résidez en métropole et devez saisir un tribunal siégeant outre-mer, le délai de recours contre un acte est de 3 mois à partir de sa publicité.

Le délai court à partir du moment où :

  • la décision a été publiée s'il s'agit d'un acte réglementaire,
  • la décision est affichée (permis de construire, par exemple),
  • la décision a été notifiée, s'il s'agit d'un acte individuel. La notification doit préciser les délais et voies de recours. Si ce n'est pas le cas, ces délais ne vous sont pas opposables pendant une période indicative d'une année, modulable au cas par cas par le juge administratif.

Si vous résidez à l'étranger et devez saisir un tribunal siégeant en France, le délai de recours contre un acte est de 4 mois à partir de sa publicité.

Le délai court à partir du moment où :

  • la décision a été publiée s'il s'agit d'un acte réglementaire,
  • la décision est affichée (permis de construire, par exemple),
  • la décision a été notifiée, s'il s'agit d'un acte individuel. La notification doit préciser les délais et voies de recours. Si ce n'est pas le cas, ces délais ne vous sont pas opposables pendant une période indicative d'une année, modulable au cas par cas par le juge administratif.

 À noter

si la décision administrative contestée résulte du silence gardé par l'administration sur votre demande (décision implicite), le délai est de 2 mois à partir de la date de rejet.

Le délai peut être différent pour certains recours (par exemple, 5 jours en matière d'élections municipales). Vous devez donc lire attentivement la décision contestée qui indique les voies de recours et les délais applicables.

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