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Droit de préemption urbain

De quoi parle-t-on ?

Le droit de préemption urbain offre la possibilité à une collectivité locale, dans un périmètre prédéfini, de se substituer à l’acquéreur éventuel d’un bien immobilier mis en vente, pour réaliser une opération d’aménagement.

Ainsi, ce dispositif permet à la mairie de réaliser des opérations d’aménagement urbain d’intérêt général.

À Saint-Gilles, il y a eu 3 délibérations du Conseil Municipal instaurant ce droit de préemption :

Préemption sur les fonds et baux commerciaux à Saint-Gilles

Le maintien de la diversité des commerces et le soutien aux activités économiques sont des priorités de la municipalité.

Délibération n°2016-05-04 : Soumission des divisions foncières à déclaration préalable au titre de l’article L115-3 du code de l’urbanisme

Le contexte

La loi n°2005-882 du 2 août 2005 en faveur des Petites et Moyennes Entreprises a instauré un dispositif de préemption sur les cessions de fonds de commerces, de fonds artisanaux et sur celles de baux commerciaux. Cet outil permet donc aux communes d’intervenir pour le maintien de la diversité des activités commerciales et artisanales, de lutter contre la transformation des locaux commerciaux en bureaux, logements ou agences bancaires, et de faciliter la venue et l’installation de nouveaux commerçants et artisans dans les secteurs urbains fragilisés.
En bref, cette démarche participe à la préservation du lien social et à la satisfaction optimale des besoins des consommateurs.

Faire vivre le centre de Saint-Gilles

Avec une centaine d’activités commerciales artisanales et de services, le centre-ville et le centre-ancien de Saint-Gilles constituent des espaces de vie majeurs pour notre commune.
Toutefois, l’analyse conduite par la Communauté d’Agglomération avec le concours technique de la Chambre de Commerce et d’industrie de Nîmes et la Chambre des Métiers et de l’Artisanat du Gard montre que la nature de l’offre du centre-ville s’est profondément modifiée. L’évolution des comportements d’achat des ménages sur les 10 dernières années ainsi que l’attractivité des zones commerciales de Nîmes ont eu pour effet de paupériser notre offre commerciale de centre-ville et se traduisent aujourd’hui par de nombreux locaux commerciaux vacants ou en passe de le devenir dans les toutes prochaines années.

C’est pourquoi, soucieuse d’offrir aux concitoyens une offre commerciale diversifiée en faveur de l’attractivité du centre-ville, la commune de Saint-Gilles souhaite user du droit de préemption sur les cessions de fonds de commerces, de fonds artisanaux et sur celles de baux commerciaux. Les modalités d’application ont été précisées par décret en Conseil d’État codifié aux articles R. 214-1 et suivants du Code de l’Urbanisme, paru en date du 26 décembre 2007.

Un périmètre et des conditions bien définis

En application de ces dispositions, la commune de Saint-Gilles a alors décidé de délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. Le droit de préemption des cessions de fonds artisanaux, de commerces et de baux commerciaux y est alors soumis. Un plan (ci-dessous) décrit le périmètre soumis à délibération. Les adresses concernées par la mise en œuvre de ce droit de préemption complète ce plan.
À l’intérieur de cette zone, chaque cession est ainsi subordonnée, sous peine de nullité, à une déclaration faite par le cédant à la commune.
Cette déclaration précise le prix et les conditions de la cession. La commune dispose alors de deux mois pour se prononcer.

Délibération 2016-05-04
Périmètre concerné

Fiche pratique

Accord amiable pour éviter un procès civil

Vérifié le 01 janvier 2022 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre), Ministère chargé de la justice

L'accord à l'amiable ou arrangement à l'amiable est un compromis négocié par les parties opposées dans un litige. Il permet d'éviter un procès et peut être utilisé pour régler tout litige civil, familial, patrimonial ou professionnel. Un document écrit doit être signé une fois qu'un accord a été trouvé. Il peut être validé par un juge.

L'accord à l'amiable peut être utilisé uniquement si toutes les parties sont d'accord. Si l'une des parties refuse, un procès est nécessaire.

Le juge peut ordonner aux parties à un litige de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur avant l'examen de l'affaire en justice ou bien lors du procès.

L'accord à l'amiable peut concerner toutes les affaires concernant la justice civile :

  • Accident
  • Divorce
  • Autorité parentale
  • Litige avec un propriétaire/locataire
  • Litige avec un commerçant
  • Conflits de voisinage

 Attention :

un accord à l'amiable ne peut pas avoir lieu dans les matières touchant à l'état civil (nom, filiation...).

Obligation d'une tentative d'accord amiable avant un procès

Une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative est obligatoire pour certaines demandes en justice introduites à compter du 1er octobre 2023. Avant cette date, elle est recommandée.

Cela concerne un litige ne dépassant pas 5 000 € ou les demandes pour les litiges suivants :

  • Bornage
  • Certaines servitudes (droit de passage, conduite d'eau, égout...)
  • Distances des plantations (arbres et haies)
  • Respect des distances pour certaines constructions (par exemple pour un puits construit proche d'un mur)
  • Curage des fossés et canaux servant à l'irrigation des propriétés
  • Trouble anormal de voisinage

Dispense de tentative d'accord amiable avant un procès

Les parties sont dispensées de l'obligation de tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative avant toute demande en justice dans les cas suivants :

  • Une des parties sollicite l'homologation d'un accord, c'est-à-dire sa validation
  • Un recours préalable est obligatoire
  • Un motif légitime l'en empêche (par exemple, l'indisponibilité du conciliateur compétent dans un délai raisonnable)
  • Le juge ou l'autorité administrative doit procéder lui-même à une tentative de conciliation préalable. C'est le cas par exemple si le fait de saisir la commission départementale de conciliation ou de la commission de recours amiable est obligatoire avant de saisir le juge.

 Attention :

en cas d'urgence, les parties sont dispensées d'accord amiable avant un procès si elles justifient de l'impossibilité de trouver un accord (par exemple, fuite d'eau, absence de chauffage).

Négociation

L'accord à l'amiable consiste pour les parties à s'entendre sur un arrangement. Il permet d'éviter un procès.

Les parties peuvent s'entendre sur une indemnisation, c'est-à-dire une somme d'argent, des travaux à effectuer, un bien à livrer...

L'accord à l'amiable devra faire l'objet d'un engagement écrit, c'est le but de la transaction. Ce document a une valeur juridique et peut servir de preuve dans un procès futur.

Un tiers peut faciliter l'accord. Il existe 3 choix possibles.

Conciliateur de justice

Le conciliateur de justice peut inviter les parties à venir sur le lieu où il exerce sa mission. Il peut également se rendre sur les lieux et entendre toute personne utile à la conciliation, avec l'accord de celle-ci.

En cas de conciliation, même partielle, un constat d'accord est signé par les parties et le conciliateur de justice. Un exemplaire est remis à chaque partie et envoyé au greffe du tribunal judiciaire compétent.

Les parties peuvent demander au juge de valider le constat d'accord en le saisissant par une requête écrite.

Où s’adresser ?

Conciliateur de justice

Médiateur

Cela peut être un médiateur spécialisé : médiateur civil, médiateur familial, médiateur de la consommation,...

Le médiateur ne dispose pas de pouvoirs d'enquête.

Le médiateur peut recevoir les parties ensemble ou séparément.

S'il n'y a pas d'accord à l'amiable, il leur propose une solution pour régler le litige, par courrier simple ou par mail.

Il fixe un délai d'acceptation ou de refus de sa proposition.

Avocat (convention de procédure participative)

La négociation entre avocats ne se déroule qu'après signature d'un premier accord entre les parties, appelé convention de procédure participative.

La convention comprend divers engagements et garanties réciproques. Elle permet de fixer les conditions de la négociation (délais, échange des pièces, objet du litige). Les parties fixent un délai dans la convention pendant lequel elles ne peuvent pas saisir le juge. Ce délai peut être réduit ou supprimé en cas d'urgence.

Où s’adresser ?

Avocat

 À noter

le délai de prescription est suspendu en cas de recours à la conciliation, à la médiation ou à une procédure de convention participative. Le délai écoulé s'arrête et reprend pour une durée restante qui ne peut pas être inférieure à 6 mois, lorsque la négociation est terminée.

Validation de l'accord

Certains arrangements doivent être validés par le juge pour pouvoir être exécutés. Les parties peuvent le saisir par une requête pour faire homologuer cet accord.

Lorsqu'ils sont signés par les avocats des parties, les accords issus d'une médiation, d'une conciliation ou d'une procédure participative peuvent être exécutés sans passer devant le juge. Le greffe du tribunal doit y mettre la formule exécutoire, c'est-à-dire une mention permettant l'exécution forcée de l'accord.

Le coût dépend de l'intervention du tiers :

  • La conciliation est gratuite.
  • La médiation peut être gratuite (médiation des litiges de consommation) ou payante (médiation familiale ou civile) par le versement d'honoraires.
  • La procédure participative est payante, l'avocat est payé par le versement d'honoraires. En fonction de vos ressources, vous pouvez bénéficier de l'aide juridictionnelle.

L'accord à l'amiable s'impose aux parties qui l'ont signé.

Un procès peut avoir lieu si une des parties ne respecte pas l'accord signé ou si un différend subsiste. L'accord devra alors être présenté comme preuve des engagements signés.

La juridiction compétente dépend des sommes en jeu dans le litige.

  • Pour un litige inférieur ou égal à 10 000 €, c'est le tribunal de proximité ou le tribunal judiciaire.
  • Pour un litige supérieur à 10 000 €, c'est le tribunal judiciaire.

Où s’adresser ?

Tribunal judiciaire

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