Droit de préemption urbain

De quoi parle-t-on ?

Le droit de préemption urbain offre la possibilité à une collectivité locale, dans un périmètre prédéfini, de se substituer à l’acquéreur éventuel d’un bien immobilier mis en vente, pour réaliser une opération d’aménagement.

Ainsi, ce dispositif permet à la mairie de réaliser des opérations d’aménagement urbain d’intérêt général.

À Saint-Gilles, il y a eu 3 délibérations du Conseil Municipal instaurant ce droit de préemption :

Préemption sur les fonds et baux commerciaux à Saint-Gilles

Le maintien de la diversité des commerces et le soutien aux activités économiques sont des priorités de la municipalité.

Délibération n°2016-05-04 : Soumission des divisions foncières à déclaration préalable au titre de l’article L115-3 du code de l’urbanisme

Le contexte

La loi n°2005-882 du 2 août 2005 en faveur des Petites et Moyennes Entreprises a instauré un dispositif de préemption sur les cessions de fonds de commerces, de fonds artisanaux et sur celles de baux commerciaux. Cet outil permet donc aux communes d’intervenir pour le maintien de la diversité des activités commerciales et artisanales, de lutter contre la transformation des locaux commerciaux en bureaux, logements ou agences bancaires, et de faciliter la venue et l’installation de nouveaux commerçants et artisans dans les secteurs urbains fragilisés.
En bref, cette démarche participe à la préservation du lien social et à la satisfaction optimale des besoins des consommateurs.

Faire vivre le centre de Saint-Gilles

Avec une centaine d’activités commerciales artisanales et de services, le centre-ville et le centre-ancien de Saint-Gilles constituent des espaces de vie majeurs pour notre commune.
Toutefois, l’analyse conduite par la Communauté d’Agglomération avec le concours technique de la Chambre de Commerce et d’industrie de Nîmes et la Chambre des Métiers et de l’Artisanat du Gard montre que la nature de l’offre du centre-ville s’est profondément modifiée. L’évolution des comportements d’achat des ménages sur les 10 dernières années ainsi que l’attractivité des zones commerciales de Nîmes ont eu pour effet de paupériser notre offre commerciale de centre-ville et se traduisent aujourd’hui par de nombreux locaux commerciaux vacants ou en passe de le devenir dans les toutes prochaines années.

C’est pourquoi, soucieuse d’offrir aux concitoyens une offre commerciale diversifiée en faveur de l’attractivité du centre-ville, la commune de Saint-Gilles souhaite user du droit de préemption sur les cessions de fonds de commerces, de fonds artisanaux et sur celles de baux commerciaux. Les modalités d’application ont été précisées par décret en Conseil d’État codifié aux articles R. 214-1 et suivants du Code de l’Urbanisme, paru en date du 26 décembre 2007.

Un périmètre et des conditions bien définis

En application de ces dispositions, la commune de Saint-Gilles a alors décidé de délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. Le droit de préemption des cessions de fonds artisanaux, de commerces et de baux commerciaux y est alors soumis. Un plan (ci-dessous) décrit le périmètre soumis à délibération. Les adresses concernées par la mise en œuvre de ce droit de préemption complète ce plan.
À l’intérieur de cette zone, chaque cession est ainsi subordonnée, sous peine de nullité, à une déclaration faite par le cédant à la commune.
Cette déclaration précise le prix et les conditions de la cession. La commune dispose alors de deux mois pour se prononcer.

Fiche pratique

Avocat

Vérifié le 01 janvier 2020 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre), Ministère chargé de la justice

L'avocat est chargé de vous défendre avant, pendant et après une procédure judiciaire. Il a également un rôle de conseil et d'intermédiaire pour certaines opérations immobilières. L'avocat doit se montrer fidèle à son serment : exercer avec dignité, conscience, indépendance, honnêteté et humanité. Le choix de l'avocat est libre, sauf dans certains cas.

Vous pouvez vous défendre vous-même devant le tribunal de proximité ou devant le tribunal judiciaire, si la valeur du litige ne dépasse pas 10 000 €.

Dans les affaires jugées par le tribunal judiciaire, lorsque la valeur du litige dépasse 10 000 €, de même que dans le contentieux de l'exécution, et dans certaines affaires précises, le recours à un avocat est obligatoire. Il s'agit notamment des procès engagés devant les juridictions suivantes :

  • Tribunal pour enfants (uniquement pour l'enfant mineur)
  • Cour d'appel en matière civile (sauf en matière de protection judiciaire des majeurs, de baux ruraux et en matière sociale)
  • Cour d'assises (pour l'accusé)

Rôle de conseil

L'avocat est habilité à :

  • donner des consultations juridiques,
  • rédiger des contrats ou d'autres actes sous signature privée,
  • aider à trouver une solution amiable en cas de litige.

Il communique aux personnes désireuses d'engager un procès une estimation de son coût et des chances de succès de la procédure.

  À savoir

de nombreux dispositifs permettent d'obtenir localement une consultation gratuite d'un avocat afin d'exposer une première fois son cas et obtenir un premier conseil.

Rôle de certification

L'avocat peut contresigner des actes sous seing privé. Cet acte atteste que l'avocat a pleinement éclairé la ou les parties qu'il conseille sur les conséquences juridiques de cet acte et fait pleine foi de son contenu et de la signature des parties.

Rôle de représentation

L'avocat peut effectuer à la place de son client et même en leur présence, tout acte utile devant les diverses juridictions et auprès des différents acteurs de la justice.

Il représente son client pour agir à sa place et en son nom.

Les fonctions de représentation de l'avocat sont donc :

  • postuler : accomplir toutes les formalités du procès au nom de la personne qu'il représente,
  • plaider : prendre la parole et exposer la position de son client au tribunal.

Le recours à un avocat est obligatoire dans certains cas, notamment devant le tribunal.

Rôle d'assistance

Pour assister ses clients, l'avocat peut notamment :

  • s'entretenir avec une personne placée en garde à vue dans les locaux de la police ou de la gendarmerie dès la 1ère heure de l'arrestation,
  • accéder au dossier d'instruction à tout moment de la procédure,
  • demander des investigations au juge d'instruction, qui dispose d'un délai d'un mois pour lui répondre,
  • agir au nom des personnes incarcérées.

  À savoir

pour bénéficier de l'assistance d'un avocat, les personnes n'étant pas en mesure de le rémunérer avec leur propre argent peuvent demander l'aide juridictionnelle.

Rôle d'intermédiaire en opérations immobilières

L'avocat peut aussi servir d'intermédiaire en matière de saisie immobilière, de partage, de licitation (vente aux enchères d'un bien en indivision) et de sûreté judiciaire.

L'avocat est tenu à respecter un certain nombre de devoirs. Notamment :

  • Il est tenu au secret professionnel.
  • Il est tenu à un devoir de loyauté : il ne peut ni conseiller, ni représenter plusieurs parties à une même affaire si un conflit d'intérêt existe entre elles. Par ailleurs, il ne peut pas accepter une nouvelle affaire si le secret des informations données par un ancien client risque d'être violé, ou si les informations dont il a connaissance par un ancien client favoriseraient le nouveau client.
  • Il doit refuser de participer à la rédaction d'un acte ou d'une convention manifestement illicite ou frauduleux.
  • Il doit obtenir l'accord de son client pour prendre contact avec la partie adverse afin de trouver une solution amiable à un litige.
  • Il a l'obligation de défendre au mieux les intérêts de son client, même par rapport à ses propres intérêts ou ceux de ses confrères.

Choix de l'avocat

Vous êtes libre de choisir votre avocat. Vous pouvez également en changer au cours d'une même procédure. Et ce, même si vous bénéficiez de l'aide juridictionnelle.

Limite territoriale de l'intervention de l'avocat

Le choix de l'avocat qui plaide pour vous est totalement libre, sans limitation territoriale.

Cependant, tous les avocats ne peuvent pas vous représenter sur l'ensemble du territoire. En effet, un avocat ne peut postuler que devant l'ensemble des tribunaux du ressort de la cour d'appel dans lequel il a établi sa résidence professionnelle.

  À savoir

si un avocat chargé de l'affaire n'est pas situé dans ce ressort, il doit recourir aux services d'un avocat postulant qui vous représentera devant le tribunal pour réaliser les actes de procédure.

Par exception, un avocat ne peut postuler que devant le tribunal auprès duquel il est inscrit dans les cas suivants :

  • Procédures de saisie immobilière
  • Procédures de partage et de licitation (vente aux enchères d'un bien en indivision)
  • Lorsqu'il intervient au titre de l'aide juridictionnelle

Recours obligatoire à un avocat

Vous pouvez vous défendre vous-même devant le tribunal de proximité ou devant le tribunal judiciaire, si la valeur du litige ne dépasse pas 10 000 €.

Dans les affaires jugées par le tribunal judiciaire, lorsque la valeur du litige dépasse 10 000 €, de même que dans le contentieux de l'exécution, et dans certaines affaires précises, le recours à un avocat est obligatoire. Il s'agit notamment des procès engagés devant le tribunal pour enfants, la cour d'appel en matière civile, la cour d'assises.

  À savoir

l'assistance d'un avocat n'est pas obligatoire devant le tribunal correctionnel, mais elle est vivement recommandée.

Avocat commis d'office

Un avocat commis d'office peut être désigné pour vous défendre lorsque vous avez besoin d'un avocat et que vous n'en avez pas.

L'avocat commis d'office peut être désigné par le bâtonnier ou par le juge, suite à votre demande.

Il peut être également désigné à l'initiative du juge, lorsque vous vous rendez seul au tribunal pour une procédure dans laquelle la représentation par avocat est obligatoire.

Avocats aux conseils

Sauf cas particuliers, le recours à un avocat est obligatoire devant le Conseil d’État et la Cour de cassation. Vous devrez alors choisir un avocat membre de l'ordre des avocats au Conseil d’État et à la Cour de cassation.

Ce que vous paierez effectivement à l'avocat varie considérablement suivant que vous bénéficiez ou non de l'aide juridictionnelle.

Les honoraires de l'avocat ne sont pas réglementés. L'avocat fixe lui-même le coût des prestations qu'il facture à son client.

Pour déterminer les honoraires de l'avocat, plusieurs critères sont utilisés : la situation financière du client, difficulté de l'affaire, frais, notoriété de l'avocat, temps consacré à l'affaire...

Un avocat peut ainsi être rémunéré :

  • en fonction du temps passé sur la base d'un taux horaire qui dépend notamment de la complexité de l'affaire
  • ou selon un règlement forfaitaire pour les procédures simples. Le montant du forfait est payé comme une rémunération globale et définitive.

Les frais de fonctionnement s'y ajoutent (ouverture de dossier, téléphone, photocopies, déplacements, etc.).

L'avocat peut parfois bénéficier d'un honoraire complémentaire.

Tout d'abord, l'honoraire complémentaire doit être prévu dans la convention obligatoire que l'avocat doit vous proposer dès le début de la collaboration.

Ensuite, l'honoraire complémentaire doit être fixé en tenant compte des éléments suivants :

  • Résultat obtenu par le travail de l'avocat
  • Service qui vous a été rendu par l'avocat
  • Votre situation financière

 Attention :

des honoraires fixés uniquement en fonction du résultat obtenu en justice sont interdits. Ce mode de rémunération peut concerner uniquement un honoraire complémentaire.

Une convention doit être signée entre le client et l'avocat dès le début de la collaboration pour fixer

  • le montant de sa rémunération
  • et les divers frais et débours envisagés,

sauf en cas d'urgence ou de force majeure.

Vous pouvez trouver différents modèles de convention sur le site du Conseil national des barreaux.

Où s’adresser ?

  À savoir

pour couvrir ou réduire les frais d'avocat, le client peut bénéficier de consultations gratuites.

Les honoraires de l'avocat ne sont pas réglementés. Il fixe lui-même le coût des prestations qu'il facture à son client.

Les honoraires de votre avocat sont pris en charge partiellement et vous devez payer le reliquat. Le niveau de prise en charge est fixé en fonction de vos ressources et de la composition de votre foyer fiscal. Il peut être de 25% ou de 55%.

Pour déterminer les honoraires de l'avocat, plusieurs critères sont utilisés : la situation financière du client, difficulté de l'affaire, frais, notoriété de l'avocat, temps consacré à l'affaire...

Un avocat peut ainsi être rémunéré :

  • en fonction du temps passé sur la base d'un taux horaire qui dépend notamment de la complexité de l'affaire,
  • ou selon un règlement forfaitaire pour les procédures simples. Le montant du forfait est payé comme une rémunération globale et définitive.

Les frais de fonctionnement s'y ajoutent (ouverture de dossier, téléphone, photocopies, déplacements, etc.).

Une convention doit être signée entre le client et l'avocat dès le début de la collaboration pour fixer

  • le montant de sa rémunération
  • et les divers frais et débours envisagés,

sauf en cas d'urgence ou de force majeure.

Modèle de document
Modèle de convention d'honoraire complémentaire en cas d'aide juridictionnelle partielle

Permet à l'avocat et à son client de fixer un complément d'honoraires en cas d'aide juridictionnelle partielle.

Accéder au modèle de document  

Conseil national des barreaux

  À savoir

pour couvrir ou réduire les frais d'avocat, le client peut bénéficier de consultations gratuites.

Les honoraires de votre avocat sont pris en charge en totalité et vous ne devez rien payer.

 À noter

en matière de saisie immobilière, de partage, de licitation (vente aux enchères d'un bien en indivision) et de sûreté judiciaire, les émoluments de l'avocat sont tarifés.

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