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Droit de préemption urbain

De quoi parle-t-on ?

Le droit de préemption urbain offre la possibilité à une collectivité locale, dans un périmètre prédéfini, de se substituer à l’acquéreur éventuel d’un bien immobilier mis en vente, pour réaliser une opération d’aménagement.

Ainsi, ce dispositif permet à la mairie de réaliser des opérations d’aménagement urbain d’intérêt général.

À Saint-Gilles, il y a eu 3 délibérations du Conseil Municipal instaurant ce droit de préemption :

Préemption sur les fonds et baux commerciaux à Saint-Gilles

Le maintien de la diversité des commerces et le soutien aux activités économiques sont des priorités de la municipalité.

Délibération n°2016-05-04 : Soumission des divisions foncières à déclaration préalable au titre de l’article L115-3 du code de l’urbanisme

Le contexte

La loi n°2005-882 du 2 août 2005 en faveur des Petites et Moyennes Entreprises a instauré un dispositif de préemption sur les cessions de fonds de commerces, de fonds artisanaux et sur celles de baux commerciaux. Cet outil permet donc aux communes d’intervenir pour le maintien de la diversité des activités commerciales et artisanales, de lutter contre la transformation des locaux commerciaux en bureaux, logements ou agences bancaires, et de faciliter la venue et l’installation de nouveaux commerçants et artisans dans les secteurs urbains fragilisés.
En bref, cette démarche participe à la préservation du lien social et à la satisfaction optimale des besoins des consommateurs.

Faire vivre le centre de Saint-Gilles

Avec une centaine d’activités commerciales artisanales et de services, le centre-ville et le centre-ancien de Saint-Gilles constituent des espaces de vie majeurs pour notre commune.
Toutefois, l’analyse conduite par la Communauté d’Agglomération avec le concours technique de la Chambre de Commerce et d’industrie de Nîmes et la Chambre des Métiers et de l’Artisanat du Gard montre que la nature de l’offre du centre-ville s’est profondément modifiée. L’évolution des comportements d’achat des ménages sur les 10 dernières années ainsi que l’attractivité des zones commerciales de Nîmes ont eu pour effet de paupériser notre offre commerciale de centre-ville et se traduisent aujourd’hui par de nombreux locaux commerciaux vacants ou en passe de le devenir dans les toutes prochaines années.

C’est pourquoi, soucieuse d’offrir aux concitoyens une offre commerciale diversifiée en faveur de l’attractivité du centre-ville, la commune de Saint-Gilles souhaite user du droit de préemption sur les cessions de fonds de commerces, de fonds artisanaux et sur celles de baux commerciaux. Les modalités d’application ont été précisées par décret en Conseil d’État codifié aux articles R. 214-1 et suivants du Code de l’Urbanisme, paru en date du 26 décembre 2007.

Un périmètre et des conditions bien définis

En application de ces dispositions, la commune de Saint-Gilles a alors décidé de délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. Le droit de préemption des cessions de fonds artisanaux, de commerces et de baux commerciaux y est alors soumis. Un plan (ci-dessous) décrit le périmètre soumis à délibération. Les adresses concernées par la mise en œuvre de ce droit de préemption complète ce plan.
À l’intérieur de cette zone, chaque cession est ainsi subordonnée, sous peine de nullité, à une déclaration faite par le cédant à la commune.
Cette déclaration précise le prix et les conditions de la cession. La commune dispose alors de deux mois pour se prononcer.

Délibération 2016-05-04
Périmètre concerné

Fiche pratique

Saisir le juge de l'exécution

Vérifié le 03 août 2021 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)

Le juge de l'exécution est un juge du tribunal judiciaire. Il règle les difficultés d'exécution des décisions de justice. Il peut être saisi par le débiteur ou par le créancier. Il intervient en cas de contestation d'une saisie. Ce juge peut accorder des délais de paiement. Il peut prendre des mesures conservatoires. Il est saisi par assignation ou par requête.

  • Cas général
  • Urgence

Le juge de l'exécution peut être saisi par le créancier ou par le débiteur lorsqu'il y a un titre exécutoire, c'est-à-dire une décision de justice. Cette décision doit avoir été préalablement signifiée ou notifiée au débiteur.

Il intervient lorsqu'il y a une contestation concernant l'exécution d'une décision judiciaire civile ou administrative (par exemple une saisie d'un compte bancaire, du salaire, de meubles, une expulsion).

Il peut aménager l'exécution, par exemple en accordant des délais de paiement.

Le juge de l'exécution est également compétent pour liquider l'astreinte, c'est-à-dire qu'il en fixe le montant quand le juge qui l'a prononcée ne s'est pas réservé ce droit.

Il n'est pas compétent concernant l'exécution des décisions pénales (amendes), fiscales (impôts), sociales (URSSAF...), douanière ou les dettes de salaire (retenue sur salaire suite à un trop perçu).

Le demandeur peut saisir le juge de l'exécution du domicile du débiteur ou du lieu d'exécution de la mesure.

Le juge de l'exécution du domicile du débiteur doit impérativement être saisi dans les cas suivants :

En matière de saisies vente et de saisies immobilières, le juge de l'exécution compétent est celui du lieu où se trouve le bien saisi.

Si la saisie porte sur plusieurs biens immobiliers dont le domicile du débiteur, le créancier doit saisir le juge de l'exécution de ce domicile. Sinon, le créancier peut saisir le juge de l'exécution du lieu de l'un des immeubles.

Concernant l'expulsion, le juge compétent est celui du lieu où se trouve le logement.

Cet annuaire permet de trouver le tribunal compétent.

Où s’adresser ?

Tribunal judiciaire

  À savoir

la demande de mainlevée d'une mesure conservatoire doit être présentée au juge de l'exécution qui l'a autorisée.

Comment saisir le juge ?

  À savoir

saisir le juge de l'exécution n'empêche pas l'exécution de la décision sauf en matière de saisie-vente. Dans la pratique, les commissaires de justice préfèrent suspendre les opérations d'exécution en attendant la décision du juge.

Faut-il un avocat ?

L'avocat est obligatoire.

Il est possible de se défendre seul dans les cas suivants :

  • Saisies des rémunérations
  • Créances inférieures à 10 000 €
  • Expulsions locatives

Si vous souhaitez vous faire représenter à l'audience par une autre personne, vous pouvez lui donner un pouvoir.

Le pouvoir est un document écrit qui permet à la personne désignée de se présenter à l'audience et de prendre la parole à votre place et en votre nom.

Vous pouvez rédiger un pouvoir en désignant une des personnes suivantes :

  • Personne avec qui vous vivez en couple
  • Votre père ou votre mère
  • Votre enfant
  • Votre frère ou votre sœur
  • Votre neveu ou votre nièce
  • Personne attachée à votre service personnel ou à votre entreprise (le juriste de l'entreprise ou un employé de maison par exemple)

Le représentant désigné doit être majeur. Il doit se présenter à l'audience avec le pouvoir et une pièce d'identité.

Vous pouvez utiliser un modèle pour rédiger un pouvoir :

Modèle de document
Modèle de pouvoir de représentation en justice

Accéder au modèle de document  

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre

  À savoir

l'État, les régions, les départements, les communes et leurs établissements publics peuvent être représentés par un fonctionnaire, un agent de leur administration ou par un avocat.

Comment se déroule l'audience ?

L'audience devant le juge de l'exécution est orale, c'est-à-dire que les parties expriment leurs demandes et leurs arguments verbalement.

Pendant la procédure, une partie peut toujours présenter ses arguments par écrit au juge. Dans ce cas, elle doit justifier les avoir envoyés à son adversaire, avant l'audience par lettre recommandée avec avis de réception.

Lors des débats, si les parties en font la demande, elles peuvent être dispensées de se présenter à une prochaine audience.

Quelles sont les décisions que peut prendre le juge de l'exécution ?

Vérifier

Le juge de l'exécution vérifie que le titre exécutoire est conforme à la loi. Il peut prononcer la nullité ou la mainlevée d'une saisie irrégulière. Dans tous les cas, le juge prononce une décision de justice.

Accorder des délais

Le juge de l'exécution peut accorder des délais par exemple dans une procédure de saisie vente ou d'expulsion.

Il peut décider un report ou un échelonnement des sommes auxquelles le débiteur a été condamné dans la limite de 24 mois

Aménager une décision

Le juge de l'exécution peut également diminuer le taux d'intérêt sans que celui-ci soit inférieur au taux d'intérêt légal.

Ce juge peut autoriser une mesure conservatoire qui permet au créancier d'empêcher le débiteur de vendre ses biens ou de vider ses comptes bancaires.

Contraindre

Le juge de l'exécution peut prononcer une astreinte envers celui qui n'exécute pas une obligation. Il peut également le condamner à des dommages et intérêts si la non exécution cause un préjudice.

Décisions que le juge de l'exécution ne peut pas prendre

Le juge de l'exécution ne peut pas modifier ou annuler une décision.

Il ne peut pas accorder de délais de paiement en matière de pension alimentaire ou de prestation compensatoire.

Que faire quand la décision est rendue ?

Les décisions rendues par le juge de l'exécution sont notifiées par le greffe aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il est possible de faire signifier la décision par un commissaire de justice si la notification par le greffe a échoué (c'est-à-dire si la lettre recommandée avec accusé de réception revient au tribunal).

Les décisions du juge de l'exécution sont exécutoires par provision, c'est-à-dire qu'elles peuvent être exécutées même si un appel ou un pourvoi en cassation est exercé.

La décision du juge de l'exécution qui autorise une mesure conservatoire a une durée de validité de 3 mois à compter de l'ordonnance.

Quelles sont les voies de recours ?

L'appel est possible contre les décisions du juge de l'exécution.

L'avocat est obligatoire pour faire appel et pour suivre la procédure devant la cour d'appel.

L'appel doit être formé dans les 15 jours à compter de la notification de la décision, c'est-à-dire à la réception de la lettre recommandée.

Si la lettre recommandée n'a pas pu être remise au destinataire, il faut procéder à la signification. Dans ce cas, le délai d'appel court à compter de la remise de la signification.

La décision s'exécute même en cas d'appel.

L'ordonnance sur requête permet au créancier de demander au juge de l'exécution de prendre une mesure urgente comme par exemple une mesure conservatoire ou une sûreté judiciaire. Cette requête est possible quand la situation exige que la décision soit prise sans la présence de l'adversaire et sans l'informer. Les biens du débiteur deviennent alors indisponibles.

L'ordonnance sur requête est une décision provisoire obtenue à la demande du créancier.

C'est une procédure non contradictoire, c'est-à-dire que le juge décide à partir des seuls éléments produits par le créancier. Il n'y a pas d'audience et l'adversaire n'est pas informé de la procédure.

La créance doit être justifiée en son principe, c'est-à-dire qu'il existe une preuve de l'existence d'une créance (par exemple un contrat). Elle n'est pas forcément exigible, c'est-à-dire que la date d'exigibilité n'est pas encore atteinte. Elle n'est pas forcément certaine, c'est-à-dire que le montant demandé n'est pas déterminé.

Le créancier doit justifier qu'il a un doute sur la volonté ou la capacité du débiteur à payer sa dette (par exemple : il vend ses biens ou les dissimule dans un autre endroit).

Comment saisir le juge ?

La requête doit être présentée en double exemplaires au juge de l'exécution du lieu où demeure le débiteur. Elle doit être accompagnée d'un bordereau des pièces.

La requête peut être présentée par le créancier ou son mandataire muni d'un pouvoir.

La partie qui souhaite se faire représenter par une autre personne doit lui donner un pouvoir. Le pouvoir est un document écrit qui permet à la personne de représenter le créancier.

La partie peut rédiger un pouvoir en désignant une des personnes suivantes :

  • Personne avec qui elle vit en couple
  • Son père ou sa mère
  • Son enfant
  • Son frère ou sa sœur
  • Son neveu ou sa nièce
  • Personne attachée à son service personnel ou à son entreprise (le juriste de l'entreprise ou un employé de maison par exemple)

Le représentant désigné doit être majeur. Il doit justifier de son pouvoir avec sa pièce d'identité.

Si la créance est supérieure à 10 000 €, la requête doit être présentée par un avocat.

Où s’adresser ?

Avocat

Décision

La décision rendue est une ordonnance. Elle est exécutoire sur minute, c'est-à-dire qu'elle n'a pas besoin d'être signifiée à l'autre partie pour être exécutoire.

L'ordonnance sur requête qui autorise une mesure conservatoire a une durée de validité de 3 mois à compter du jour où elle est rendue.

Voies de recours

Créancier

En cas de refus du juge de l'exécution, le créancier peut faire appel de la décision dans un délai de 15 jours à compter de son prononcé.

L'appel est formé par une déclaration ou une lettre recommandée adressée au greffe du juge de l'exécution, par un avocat ou un officier public ou ministériel habilité.

Le juge prend prendre une des mesures suivantes :

  • Rendre une nouvelle décision qui modifie ou annule l'ordonnance
  • Transmettre le dossier à la cour d'appel s'il refuse de changer sa décision

Dans les 2 cas, le juge de l'exécution doit informer le créancier de sa décision dans le délai d'1 mois.

Débiteur

Le débiteur peut contester l'ordonnance sur requête rendue par le juge de l'exécution par un référé rétractation.

Le débiteur saisit le juge de l'exécution par assignation.

L'avocat n'est pas obligatoire.

Les parties sont convoquées à une audience contradictoire où elles pourront débattre.

En cas d'urgence, il peut prendre une ordonnance sur requête (par exemple saisir des meubles au domicile d'un tiers, effectuer une mesure conservatoire, obtenir une date d'audience à bref délai).

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