Le droit de préemption urbain offre la possibilité à une collectivité locale, dans un périmètre prédéfini, de se substituer à l’acquéreur éventuel d’un bien immobilier mis en vente, pour réaliser une opération d’aménagement.
Ainsi, ce dispositif permet à la mairie de réaliser des opérations d’aménagement urbain d’intérêt général.
À Saint-Gilles, il y a eu 3 délibérations du Conseil Municipal instaurant ce droit de préemption :
Délibération n°2023-02-11 : Institution d’un champ d’application du droit de préemption urbain dans le périmètre de protection rapprochée du captage du Mas Girard.
Préemption sur les fonds et baux commerciaux à Saint-Gilles
Le maintien de la diversité des commerces et le soutien aux activités économiques sont des priorités de la municipalité.
Délibération n°2016-05-04 : Soumission des divisions foncières à déclaration préalable au titre de l’article L115-3 du code de l’urbanisme
Le contexte
La loi n°2005-882 du 2 août 2005 en faveur des Petites et Moyennes Entreprises a instauré un dispositif de préemption sur les cessions de fonds de commerces, de fonds artisanaux et sur celles de baux commerciaux. Cet outil permet donc aux communes d’intervenir pour le maintien de la diversité des activités commerciales et artisanales, de lutter contre la transformation des locaux commerciaux en bureaux, logements ou agences bancaires, et de faciliter la venue et l’installation de nouveaux commerçants et artisans dans les secteurs urbains fragilisés. En bref, cette démarche participe à la préservation du lien social et à la satisfaction optimale des besoins des consommateurs.
Faire vivre le centre de Saint-Gilles
Avec une centaine d’activités commerciales artisanales et de services, le centre-ville et le centre-ancien de Saint-Gilles constituent des espaces de vie majeurs pour notre commune. Toutefois, l’analyse conduite par la Communauté d’Agglomération avec le concours technique de la Chambre de Commerce et d’industrie de Nîmes et la Chambre des Métiers et de l’Artisanat du Gard montre que la nature de l’offre du centre-ville s’est profondément modifiée. L’évolution des comportements d’achat des ménages sur les 10 dernières années ainsi que l’attractivité des zones commerciales de Nîmes ont eu pour effet de paupériser notre offre commerciale de centre-ville et se traduisent aujourd’hui par de nombreux locaux commerciaux vacants ou en passe de le devenir dans les toutes prochaines années.
C’est pourquoi, soucieuse d’offrir aux concitoyens une offre commerciale diversifiée en faveur de l’attractivité du centre-ville, la commune de Saint-Gilles souhaite user du droit de préemption sur les cessions de fonds de commerces, de fonds artisanaux et sur celles de baux commerciaux. Les modalités d’application ont été précisées par décret en Conseil d’État codifié aux articles R. 214-1 et suivants du Code de l’Urbanisme, paru en date du 26 décembre 2007.
Un périmètre et des conditions bien définis
En application de ces dispositions, la commune de Saint-Gilles a alors décidé de délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. Le droit de préemption des cessions de fonds artisanaux, de commerces et de baux commerciaux y est alors soumis. Un plan (ci-dessous) décrit le périmètre soumis à délibération. Les adresses concernées par la mise en œuvre de ce droit de préemption complète ce plan. À l’intérieur de cette zone, chaque cession est ainsi subordonnée, sous peine de nullité, à une déclaration faite par le cédant à la commune. Cette déclaration précise le prix et les conditions de la cession. La commune dispose alors de deux mois pour se prononcer.
Nous faisons le point sur son contenu, sa forme et sa signature.
Le notaire vérifie la situation juridique du vendeur, de l'acheteur et du bien.
Situation juridique des personnes
Avant de rédiger l'acte de vente, le notaire vérifie obligatoirement les points suivants :
Identité des 2 parties, en demandant un extrait d'acte de naissance et un document justificatif comportant une photo et la signature (carte nationale d'identité ou passeport par exemple)
Capacité des 2 parties à signer l'acte (un mineur ou un majeur protégé doit être assisté ou représenté par une personne habilitée qui signera l'acte avec elle ou à sa place)
Conformité de la procuration donnée à un tiers par l'acheteur ou le vendeur absent le jour de la signature de l'acte
Casier judiciaire de l'acheteur pour s'assurer qu'il ne fait pas l'objet d'une interdiction d'acheter un bien immobilier à usage d'habitation
Situation juridique du bien
Le notaire vérifie notamment les points suivants :
Étude de sol dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux
L'acte de vente est signé sur support papier ou sur support électronique. Quel que soit le support, le notaire lit l'acte de vente à haute voix avant que l'acheteur et le vendeur le signent.
Sur papier
Sur support électronique
Le notaire a l'obligation de faire figurer les mentions suivantes sur l'acte :
Date en toutes lettres et lieu où l'acte est passé
Nom et lieu d'établissement du notaire qui reçoit l'acte
Noms, prénoms et domicile des parties et de tous les signataires de l'acte
Numérotation de chaque page et nombre total indiqué en fin de l'acte
Mention que l'acte a été lu par les parties ou que lecture leur en a été donnée
Nombre de blancs barrés ainsi que les mots et nombres rayés
Le document doit être rédigé sans surcharge, ni interligne, ni addition.
Les pièces annexées à l'acte doivent être signées du notaire.
Si les parties déclarent qu'elles ne savent ou ne peuvent pas signer, l'acte doit le mentionner.
Le notaire qui a rédigé l'acte en garde un original appelé la minute. Elle est conservée aux archives de l'étude notariale pendant 75 ans, puis elle est transférée aux archives publiques.
À savoir
Le jour de la signature de l'acte, le notaire remet à l'acheteur une attestation de propriété.
L'acte de vente peut être signé sur support électronique : on parle d'unacte authentique électronique (AAE).
Le notaire a l'obligation de faire figurer les mentions suivantes sur l'acte :
Date en toutes lettres et lieu où l'acte est passé
Nom et lieu d'établissement du notaire qui reçoit l'acte
Noms, prénoms et domicile des parties et de tous les signataires de l'acte
Mention que l'acte a été lu par les parties ou que lecture leur en a été donnée
Le document doit être rédigé sans surcharge, ni interligne, ni addition.
Le notaire utilise un système de traitement de l'information agréé par le Conseil supérieur du notariat (CSN). Il garantit l'intégrité et la confidentialité du contenu de l'acte dématérialisé.
L'AAE est envoyé au minutier central électronique des notaires de France (MICEN) où l'acte, ses annexes et les signatures de toutes les parties sont conservés.
À savoir
Le jour de la signature de l'acte, le notaire remet à l'acheteur une attestation de propriété.
Le notaire peut délivrer une copie d'un acte dématérialisé sur support papier ou électronique. Il y fait figurer la date, sa signature électronique sécurisée et l'image de son sceau.
Les copies dématérialisées peuvent être transmises par voie électronique par le notaire.
Le jour de la signature de l'acte de vente, l'acheteur doit payer l'intégralité du prix de la vente et des frais de notaire.
Le prix de vente est payé par virement s'il est supérieur ou égal à 3 000 €.
Le notaire délivre un reçu à l'acheteur. Il transfère le montant de la transaction au vendeur après l'enregistrement de l'acte auprès du service de publicité foncière.
En principe, le délai de transfert ne dépasse pas 1 mois.
S'il reste des fonds au crédit de l'acheteur après l'enregistrement, le notaire lui adresse un chèque ou un virement avec l'état détaillé des frais et des honoraires.
Dans le cas contraire, il lui demande le complément de provision avant de lui envoyer son titre de propriété.
À noter
Si une promesse de vente a été signée, une indemnité d'immobilisation a pu être versée par l'acheteur. Elle est versée en contrepartie de l'engagement du vendeur de vendre son bien immobilier exclusivement à l'acquéreur désigné. Cette indemnité d'immobilisation est déduite du prix de vente.
Les frais d'actes notariés sont à la charge de l'acheteur. Le vendeur et l'acheteur peuvent en décider autrement.
Ces frais se composent des éléments suivants :
Droits et taxes collectés par le notaire et reversés au Trésor public (droit d'enregistrement, taxe de publicité foncière ou taxe sur la valeur ajoutée)
Rémunération du notaire (rédaction de l'acte de vente, consultations, expertise…)
Frais engagés pour le compte du vendeur et de l'acheteur (extrait de cadastre, par exemple)
Le montant des frais notariés reste le même quand le vendeur et l'acheteur ont chacun leur notaire. Les frais sont alors partagés entre les 2 notaires.
Il est possible d'évaluer le montant de ces frais grâce à un simulateur :
Simulateur Calculer le montant des frais d'acquisition d'un bien immobilier
Le titre de propriété est transmis à l'acheteur dans un délai de 6 mois en moyenne après la signature de l'acte de vente.
L'acheteur devient propriétaire du terrain à la signature de l'acte de vente. Ce transfère de propriété devient opposable aux tiers après la publication de l'acte au service de publicité foncière.
Le notaire doit assurer la publicité foncière en enregistrant l'acte de vente au fichier immobilier du service de publicité foncière dont dépend le terrain.
