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Droit de préemption urbain

De quoi parle-t-on ?

Le droit de préemption urbain offre la possibilité à une collectivité locale, dans un périmètre prédéfini, de se substituer à l’acquéreur éventuel d’un bien immobilier mis en vente, pour réaliser une opération d’aménagement.

Ainsi, ce dispositif permet à la mairie de réaliser des opérations d’aménagement urbain d’intérêt général.

À Saint-Gilles, il y a eu 3 délibérations du Conseil Municipal instaurant ce droit de préemption :

Préemption sur les fonds et baux commerciaux à Saint-Gilles

Le maintien de la diversité des commerces et le soutien aux activités économiques sont des priorités de la municipalité.

Délibération n°2016-05-04 : Soumission des divisions foncières à déclaration préalable au titre de l’article L115-3 du code de l’urbanisme

Le contexte

La loi n°2005-882 du 2 août 2005 en faveur des Petites et Moyennes Entreprises a instauré un dispositif de préemption sur les cessions de fonds de commerces, de fonds artisanaux et sur celles de baux commerciaux. Cet outil permet donc aux communes d’intervenir pour le maintien de la diversité des activités commerciales et artisanales, de lutter contre la transformation des locaux commerciaux en bureaux, logements ou agences bancaires, et de faciliter la venue et l’installation de nouveaux commerçants et artisans dans les secteurs urbains fragilisés.
En bref, cette démarche participe à la préservation du lien social et à la satisfaction optimale des besoins des consommateurs.

Faire vivre le centre de Saint-Gilles

Avec une centaine d’activités commerciales artisanales et de services, le centre-ville et le centre-ancien de Saint-Gilles constituent des espaces de vie majeurs pour notre commune.
Toutefois, l’analyse conduite par la Communauté d’Agglomération avec le concours technique de la Chambre de Commerce et d’industrie de Nîmes et la Chambre des Métiers et de l’Artisanat du Gard montre que la nature de l’offre du centre-ville s’est profondément modifiée. L’évolution des comportements d’achat des ménages sur les 10 dernières années ainsi que l’attractivité des zones commerciales de Nîmes ont eu pour effet de paupériser notre offre commerciale de centre-ville et se traduisent aujourd’hui par de nombreux locaux commerciaux vacants ou en passe de le devenir dans les toutes prochaines années.

C’est pourquoi, soucieuse d’offrir aux concitoyens une offre commerciale diversifiée en faveur de l’attractivité du centre-ville, la commune de Saint-Gilles souhaite user du droit de préemption sur les cessions de fonds de commerces, de fonds artisanaux et sur celles de baux commerciaux. Les modalités d’application ont été précisées par décret en Conseil d’État codifié aux articles R. 214-1 et suivants du Code de l’Urbanisme, paru en date du 26 décembre 2007.

Un périmètre et des conditions bien définis

En application de ces dispositions, la commune de Saint-Gilles a alors décidé de délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. Le droit de préemption des cessions de fonds artisanaux, de commerces et de baux commerciaux y est alors soumis. Un plan (ci-dessous) décrit le périmètre soumis à délibération. Les adresses concernées par la mise en œuvre de ce droit de préemption complète ce plan.
À l’intérieur de cette zone, chaque cession est ainsi subordonnée, sous peine de nullité, à une déclaration faite par le cédant à la commune.
Cette déclaration précise le prix et les conditions de la cession. La commune dispose alors de deux mois pour se prononcer.

Délibération 2016-05-04
Périmètre concerné

Fiche pratique

Salaire, primes et avantages

Vérifié le 01 mai 2023 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)

Le montant du salaire est fixé librement au cours d'une négociation entre l'employeur et le salarié. Certaines dispositions légales et conventionnelles doivent toutefois être respectées. Le salaire se compose de l'ensemble des sommes versées en argent et des avantages en nature que perçoit le salarié.

Le salaire est fixé librement par les parties. Sa modification est interdite sans l'accord du salarié.

Fixation

L'employeur et le salarié fixent ensemble le montant du salaire dans le respect des règles suivantes :

  • Le montant du salaire ne peut pas être inférieur au Smicmensuel brut, soit 1 747,20 € depuis le 1er mai 2023
  • Le montant du salaire doit être le même entre les femmes et les hommes pour un travail équivalent (principe à travail égal, salaire égal)

Il est interdit de fixer le salaire par le biais d'enchères électroniques.

 À noter

en pratique, les négociations sur le salaire sont souvent exprimées en salaire brut, c'est-à-dire le salaire avant déduction des cotisations sociales. Le salaire net est celui que perçoit le salarié après déduction de ces sommes.

Modification

En cours de contrat, le salaire ne peut pas être modifié sans l'accord du salarié.

Le refus du salarié ne peut pas constituer une faute.

Cependant, il peut entraîner son licenciement si la modification du salaire proposée est motivée par une cause réelle et sérieuse (difficultés économiques ou sanction disciplinaire, par exemple)

Toute clause de révision automatique de salaire par une indexation sur l'évolution du Smic est interdite.

 Attention :

une retenue sur salaire peut être effectuée en l'absence de travail fourni par le salarié (en cas de grève, par exemple).

Cotisations sociales sur les rémunérations

Pour le calcul des cotisations sociales, toutes les sommes suivantes versées au salarié font partie de la rémunération :

  • Salaires ou gains
  • Indemnités de congés payés
  • Indemnités, primes, gratifications et tous autres avantages en argent
  • Avantages en nature, les commissions et les pourboires

Définition

Les primes et les gratifications viennent en complément du salaire.

Leur versement est obligatoire s'il est prévu par l'un des dispositifs suivants

  • Contrat de travail
  • Accord collectif
  • Usage
  • Engagement unilatéral de l'employeur

Ces sommes constituent un élément du salaire. Il s'agit par exemple des primes suivantes :

  • Primes et gratifications annuelles (primes de fin d'année, de 13e mois, de vacances, de bilan, de participation, etc.)
  • Primes relatives au rattrapage du coût de la vie (primes de vie chère, primes de productivité, etc.)
  • Primes liées à la personne (prime d'assiduité, de ponctualité, d'ancienneté, etc.)
  • Primes relatives à certaines conditions de travail (pénibilité, travaux dangereux et insalubres, astreinte, etc.)

Les primes et gratifications ne constituent pas un élément du salaire si elles ne sont pas obligatoires. C'est le cas, par exemple, d'une prime de résultats, d'un bonus variable décidé par l'employeur ou de la prime exceptionnelle de pouvoir d'achat.

Cotisations sociales sur les rémunérations

Pour le calcul des cotisations sociales, toutes les sommes suivantes versées au salarié font partie de la rémunération :

  • Salaires ou gains
  • Indemnités de congés payés
  • Indemnités, primes, gratifications et tous autres avantages en argent
  • Avantages en nature, les commissions et les pourboires

Définition

Les avantages en nature constituent un élément du salaire qui n'est pas payé en argent (c'est-à-dire en espèces, par chèque ou virement bancaire).

Il s'agit le plus souvent de la fourniture de nourriture ou de la mise à disposition d'un véhicule ou d'un logement de fonction.

Les avantages sont intégrés au salaire pour calculer les montants suivants :

  • Contrôler le respect du Smic ou du salaire minimum conventionnel
  • Déterminer l'indemnité à verser au salarié au cours de ses congés payés
  • Déterminer l'indemnité compensatrice de préavis et l'indemnité de licenciement
  • Déterminer le montant des cotisations sociales (cotisations de sécurité sociale, CSG et CRDS)
  • Déterminer le montant des revenus à déclarer pour le calcul de l'impôt sur le revenu

Cotisations sociales sur les rémunérations

Pour le calcul des cotisations sociales, toutes les sommes suivantes versées au salarié font partie de la rémunération :

  • Salaires ou gains
  • Indemnités de congés payés
  • Indemnités, primes, gratifications et tous autres avantages en argent
  • Avantages en nature, les commissions et les pourboires

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