Le droit de préemption urbain offre la possibilité à une collectivité locale, dans un périmètre prédéfini, de se substituer à l’acquéreur éventuel d’un bien immobilier mis en vente, pour réaliser une opération d’aménagement.
Ainsi, ce dispositif permet à la mairie de réaliser des opérations d’aménagement urbain d’intérêt général.
À Saint-Gilles, il y a eu 3 délibérations du Conseil Municipal instaurant ce droit de préemption :
Délibération n°2023-02-11 : Institution d’un champ d’application du droit de préemption urbain dans le périmètre de protection rapprochée du captage du Mas Girard.
Préemption sur les fonds et baux commerciaux à Saint-Gilles
Le maintien de la diversité des commerces et le soutien aux activités économiques sont des priorités de la municipalité.
Délibération n°2016-05-04 : Soumission des divisions foncières à déclaration préalable au titre de l’article L115-3 du code de l’urbanisme
Le contexte
La loi n°2005-882 du 2 août 2005 en faveur des Petites et Moyennes Entreprises a instauré un dispositif de préemption sur les cessions de fonds de commerces, de fonds artisanaux et sur celles de baux commerciaux. Cet outil permet donc aux communes d’intervenir pour le maintien de la diversité des activités commerciales et artisanales, de lutter contre la transformation des locaux commerciaux en bureaux, logements ou agences bancaires, et de faciliter la venue et l’installation de nouveaux commerçants et artisans dans les secteurs urbains fragilisés. En bref, cette démarche participe à la préservation du lien social et à la satisfaction optimale des besoins des consommateurs.
Faire vivre le centre de Saint-Gilles
Avec une centaine d’activités commerciales artisanales et de services, le centre-ville et le centre-ancien de Saint-Gilles constituent des espaces de vie majeurs pour notre commune. Toutefois, l’analyse conduite par la Communauté d’Agglomération avec le concours technique de la Chambre de Commerce et d’industrie de Nîmes et la Chambre des Métiers et de l’Artisanat du Gard montre que la nature de l’offre du centre-ville s’est profondément modifiée. L’évolution des comportements d’achat des ménages sur les 10 dernières années ainsi que l’attractivité des zones commerciales de Nîmes ont eu pour effet de paupériser notre offre commerciale de centre-ville et se traduisent aujourd’hui par de nombreux locaux commerciaux vacants ou en passe de le devenir dans les toutes prochaines années.
C’est pourquoi, soucieuse d’offrir aux concitoyens une offre commerciale diversifiée en faveur de l’attractivité du centre-ville, la commune de Saint-Gilles souhaite user du droit de préemption sur les cessions de fonds de commerces, de fonds artisanaux et sur celles de baux commerciaux. Les modalités d’application ont été précisées par décret en Conseil d’État codifié aux articles R. 214-1 et suivants du Code de l’Urbanisme, paru en date du 26 décembre 2007.
Un périmètre et des conditions bien définis
En application de ces dispositions, la commune de Saint-Gilles a alors décidé de délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. Le droit de préemption des cessions de fonds artisanaux, de commerces et de baux commerciaux y est alors soumis. Un plan (ci-dessous) décrit le périmètre soumis à délibération. Les adresses concernées par la mise en œuvre de ce droit de préemption complète ce plan. À l’intérieur de cette zone, chaque cession est ainsi subordonnée, sous peine de nullité, à une déclaration faite par le cédant à la commune. Cette déclaration précise le prix et les conditions de la cession. La commune dispose alors de deux mois pour se prononcer.
Copropriété en difficulté : mesures préventives d'un mandataire ad hoc
Vérifié le 01 juin 2020 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)
Quand une copropriété rencontre des difficultés financières, un mandataire ad hoc doit être désigné pour faire un état des lieux et trouver des solutions pour rétablir l'équilibre financier. On considère qu'une copropriété rencontre des difficultés financières lorsque le taux d'impayé atteint 25 % si elle comprend jusqu'à 200 lots de copropriété (15 % si 201 lots et plus).
Jusqu'à 200 lots
201 lots et plus
Une copropriété est considérée en difficulté si, au moment où elle arrête les comptes annuels, elle atteint 25 % d'impayé.
À savoir
les sommes devenues exigibles dans le mois qui précède l'arrêté des comptes ne sont pas considérées comme des impayées.
Ce pourcentage est calculé sur la base des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et des dépenses suivantes :
Travaux de conservation et d'entretien de l'immeuble (hors maintenance)
Travaux portant sur les éléments d'équipement communs (hors maintenance)
Travaux d'amélioration
Études techniques (diagnostics et consultations)
À savoir
les sommes devenues exigibles dans le mois précédant la date de clôture de l'exercice ne sont pas considérées comme des impayées.
Information du conseil syndical
Si le niveau des impayés atteint 25 % des charges exigibles, le syndic de copropriété doit en informer le conseil syndical par lettre recommandée avec avis de réception.
Cette information doit présenter l'état des impayés avant répartition à la date de la clôture des comptes. Elle doit être adressée sans délai à chaque membre du conseil syndical.
Saisine du juge
Le syndic a 1 mois à partir de la clôture des comptes pour faire un recours auprès du tribunal du lieu de l'immeuble et demander la désignation d'un mandataire ad hoc.
S'il n'agit pas dans ce délai, le tribunal peut être saisi directement par l'une des personnes suivantes :
Copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix de la copropriété
Président du conseil syndical
Créancier dont les factures de travaux, d'eau ou d'énergie, restent impayées depuis au moins 6 mois et après un commandement de payer non respecté
Préfet ou Procureur de la République
Président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat
Maire de la commune où est situé l'immeuble
Dans tous les cas, la saisine doit être accompagnée des pièces justificatives (factures impayées, lettres de rappel, mises en demeure, échanges de courriers divers...).
Attention :
les copropriétaires ou les créanciers qui ont saisi le tribunal doivent en informer le maire de la commune de l'immeuble et le préfet.
Désignation du mandataire ad hoc
Le tribunal désigne par ordonnance ou sur requête un mandataire ad hoc dont il détermine les missions et la rémunération.
Le mandataire peut être un administrateur judiciaire, une personne physique (un particulier) ou une personne morale.
Le tribunal peut entendre toute personne de son choix (membre du conseil syndical ou non).
Le mandataire ad hoc a les missions générales suivantes :
Analyser la situation financière de la copropriété
Vérifier l'état de l'immeuble afin d'assurer la sécurité des copropriétaires et des locataires
Mener toute action de médiation et de négociation entre les parties
Élaborer des préconisations pour rétablir l'équilibre financier
Le mandataire peut se faire assister à ses frais, sur autorisation du juge, de tout tiers de son choix pour mener à bien sa mission.
Obligations du syndic
Le syndic est tenu de fournir au mandataire désigné l'ensemble des documents nécessaires à la réalisation de sa mission.
La transmission de ces pièces doit être faite dans les 15 jours suivant la notification de l'ordonnance du juge au syndic.
Contenu du rapport
Le rapport du mandataire comporte les éléments suivants :
État de lieux de l'organisation juridique et foncière de la copropriété
Situation technique de l'immeuble (analyse des charges courantes, travaux et opérations exceptionnels et diagnostics)
Analyse du fonctionnement des instances de la copropriété, de l'ensemble des comptes (impayés, dettes et créances non recouvrées...), contentieux en cours et contrats souscrits
Préconisations, calendrier des actions à mettre en œuvre par ordre de priorité et estimation sommaire des dépenses et recettes envisagées dans le cadre de ces actions
Consultation du rapport
Ces observations et recommandations doivent être présentées dans un rapport remis au tribunal dans un délai de 3 mois renouvelables une fois.
Ce rapport doit ensuite être transmis par le greffe du tribunal au syndic de copropriété, au conseil syndical, et au maire de la commune de l'immeuble concerné ou au préfet.
Le syndic doit informer chaque copropriétaire de la possibilité de consulter le rapport. Cette information doit leur parvenir par l'un des moyens suivants :
Lettre recommandée avec avis de réception
Remise contre émargement
Courrier électronique après accord du copropriétaire préalablement informé de cette possibilité
Une copie du rapport peut être remise à tout copropriétaire qui en fait la demande, et à ses frais.
Les projets de résolutions nécessaires à la mise en œuvre du rapport doivent être débattus en assemblée générale qui doit se tenir :
dans les 6 mois suivant la remise du rapport si aucune mesure d'urgence n'est préconisée,
ou dans les 3 mois suivant la remise du rapport si des mesures d'urgence sont prévues.
Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale spéciale si aucune assemblée n'est déjà prévue dans le délai imparti.
Si une assemblée générale est déjà prévue, le syndic y inscrit obligatoirement à l'ordre du jour les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre du rapport.
Le procès-verbal de l'assemblée générale qui s'est tenue doit ensuite être notifié par le syndic dans les 6 mois suivants la remise du rapport :
aux auteurs de la saisine,
au juge,
et au mandataire ad hoc.
Les frais de procédure liés à la désignation du mandataire ad hoc et à ses interventions sur la copropriété sont répartis par le juge entre le syndic et le syndicat des copropriétaires.
Lorsque la saisine est à l'initiative d'un créancier, les frais sont mis à sa charge.
Une copropriété est considérée en difficulté si, au moment où elle arrête les comptes annuels, elle atteint 15 % d'impayés.
À savoir
les sommes devenues exigibles dans le mois qui précède l'arrêté des comptes ne sont pas considérées comme des impayés.
Ce pourcentage est calculé sur la base des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et des dépenses suivantes :
Travaux de conservation et d'entretien de l'immeuble (hors maintenance)
Travaux portant sur les éléments d'équipement communs (hors maintenance)
Travaux d'amélioration
Études techniques (diagnostics et consultations)
Information du conseil syndical
Si le niveau des impayés atteint 15 % des charges exigibles, le syndic de copropriété doit en informer le conseil syndical par lettre recommandée avec avis de réception.
Cette information doit présenter l'état des impayés avant répartition à la date de la clôture de l'exercice comptable. Elle doit être adressée sans délai à chaque membre du conseil syndical.
Saisine du juge
Le syndic a 1 mois à partir de la clôture des comptes pour faire un recours devant le tribunal du lieu de l'immeuble et demander la désignation d'un mandataire ad hoc.
S'il n'agit pas dans ce délai, le tribunal peut être saisi directement par l'une des personnes suivantes :
Copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix de la copropriété
Président du conseil syndical
Créancier dont les factures de travaux, d'eau ou d'énergie, restent impayées depuis au moins 6 mois et après un commandement de payer non respecté
Préfet ou Procureur de la République
Président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat
Maire de la commune où est situé l'immeuble
Dans tous les cas, la saisine doit être accompagnée des pièces justificatives (factures impayées, lettres de rappel, mises en demeure, échanges de courriers divers...).
Attention :
les copropriétaires ou les créanciers qui ont saisi le tribunal doivent en informer le maire de la commune de l'immeuble et le préfet.
Désignation du mandataire ad hoc
Le tribunal désigne par ordonnance ou sur requête un mandataire ad hoc dont il détermine les missions et la rémunération.
Le mandataire peut être un administrateur judiciaire, une personne physique (un particulier) ou une personne morale.
Le tribunal peut entendre toute personne de son choix (membre du conseil syndical ou non).
Le mandataire ad hoc a les missions générales suivantes :
Analyser la situation financière de la copropriété
Vérifier l'état de l'immeuble afin d'assurer la sécurité des copropriétaires et des locataires
Mener toute action de médiation et de négociation entre les parties
Élaborer des préconisations pour rétablir l'équilibre financier.
Le mandataire peut se faire assister à ses frais, sur autorisation du juge, de tout tiers de son choix pour mener à bien sa mission.
Obligations du syndic
Le syndic est tenu de fournir au mandataire désigné l'ensemble des documents nécessaires à la réalisation de sa mission.
La transmission de ces pièces doit être faite dans les 15 jours suivant la notification de l'ordonnance du juge au syndic.
Contenu du rapport
Le rapport du mandataire comporte les éléments suivants :
État de lieux de l'organisation juridique et foncière de la copropriété
Situation technique de l'immeuble (analyse des charges courantes, travaux et opérations exceptionnels et diagnostics)
Analyse du fonctionnement des instances de la copropriété, de l'ensemble des comptes (impayés, dettes et créances non recouvrées...), contentieux en cours et contrats souscrits
Préconisations, calendrier des actions à mettre en œuvre par ordre de priorité et estimation sommaire des dépenses et recettes envisagées dans le cadre de ces actions
Consultation du rapport
Ces observations et recommandations doivent être présentées dans un rapport remis au tribunal dans un délai de 3 mois renouvelables une fois.
Ce rapport doit ensuite être transmis par le greffe du tribunal au syndic de copropriété, au conseil syndical, et au maire de la commune de l'immeuble concerné ou au préfet.
Le syndic doit informer chaque copropriétaire de la possibilité de consulter le rapport. Cette information doit leur parvenir par l'un des moyens suivants :
Lettre recommandée avec avis de réception
Remise contre émargement
Courrier électronique après accord du copropriétaire préalablement informé de cette possibilité
Une copie du rapport peut être remise à tout copropriétaire qui en fait la demande, et à ses frais.
Les projets de résolutions nécessaires à la mise en œuvre du rapport doivent être débattus en assemblée générale qui doit se tenir :
dans les 6 mois suivant la remise du rapport si aucune mesure d'urgence n'est préconisée,
ou dans les 3 mois suivant la remise du rapport si des mesures d'urgence sont prévues.
Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale spéciale si aucune assemblée n'est déjà prévue dans le délai imparti.
Si une assemblée générale est déjà prévue, le syndic y inscrit obligatoirement à l'ordre du jour les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre du rapport.
Le procès-verbal de l'assemblée générale qui s'est tenue doit ensuite être notifié par le syndic dans les 6 mois suivants la remise du rapport :
aux auteurs de la saisine,
au juge,
et au mandataire ad hoc.
Les frais de procédure liés à la désignation du mandataire ad hoc et à ses interventions sur la copropriété sont répartis par le juge entre le syndic et le syndicat des copropriétaires.
Lorsque la saisine est à l'initiative d'un créancier, les frais sont mis à sa charge.
