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Droit de préemption urbain

De quoi parle-t-on ?

Le droit de préemption urbain offre la possibilité à une collectivité locale, dans un périmètre prédéfini, de se substituer à l’acquéreur éventuel d’un bien immobilier mis en vente, pour réaliser une opération d’aménagement.

Ainsi, ce dispositif permet à la mairie de réaliser des opérations d’aménagement urbain d’intérêt général.

À Saint-Gilles, il y a eu 3 délibérations du Conseil Municipal instaurant ce droit de préemption :

Préemption sur les fonds et baux commerciaux à Saint-Gilles

Le maintien de la diversité des commerces et le soutien aux activités économiques sont des priorités de la municipalité.

Délibération n°2016-05-04 : Soumission des divisions foncières à déclaration préalable au titre de l’article L115-3 du code de l’urbanisme

Le contexte

La loi n°2005-882 du 2 août 2005 en faveur des Petites et Moyennes Entreprises a instauré un dispositif de préemption sur les cessions de fonds de commerces, de fonds artisanaux et sur celles de baux commerciaux. Cet outil permet donc aux communes d’intervenir pour le maintien de la diversité des activités commerciales et artisanales, de lutter contre la transformation des locaux commerciaux en bureaux, logements ou agences bancaires, et de faciliter la venue et l’installation de nouveaux commerçants et artisans dans les secteurs urbains fragilisés.
En bref, cette démarche participe à la préservation du lien social et à la satisfaction optimale des besoins des consommateurs.

Faire vivre le centre de Saint-Gilles

Avec une centaine d’activités commerciales artisanales et de services, le centre-ville et le centre-ancien de Saint-Gilles constituent des espaces de vie majeurs pour notre commune.
Toutefois, l’analyse conduite par la Communauté d’Agglomération avec le concours technique de la Chambre de Commerce et d’industrie de Nîmes et la Chambre des Métiers et de l’Artisanat du Gard montre que la nature de l’offre du centre-ville s’est profondément modifiée. L’évolution des comportements d’achat des ménages sur les 10 dernières années ainsi que l’attractivité des zones commerciales de Nîmes ont eu pour effet de paupériser notre offre commerciale de centre-ville et se traduisent aujourd’hui par de nombreux locaux commerciaux vacants ou en passe de le devenir dans les toutes prochaines années.

C’est pourquoi, soucieuse d’offrir aux concitoyens une offre commerciale diversifiée en faveur de l’attractivité du centre-ville, la commune de Saint-Gilles souhaite user du droit de préemption sur les cessions de fonds de commerces, de fonds artisanaux et sur celles de baux commerciaux. Les modalités d’application ont été précisées par décret en Conseil d’État codifié aux articles R. 214-1 et suivants du Code de l’Urbanisme, paru en date du 26 décembre 2007.

Un périmètre et des conditions bien définis

En application de ces dispositions, la commune de Saint-Gilles a alors décidé de délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. Le droit de préemption des cessions de fonds artisanaux, de commerces et de baux commerciaux y est alors soumis. Un plan (ci-dessous) décrit le périmètre soumis à délibération. Les adresses concernées par la mise en œuvre de ce droit de préemption complète ce plan.
À l’intérieur de cette zone, chaque cession est ainsi subordonnée, sous peine de nullité, à une déclaration faite par le cédant à la commune.
Cette déclaration précise le prix et les conditions de la cession. La commune dispose alors de deux mois pour se prononcer.

Délibération 2016-05-04
Périmètre concerné

Fiche pratique

Retraite dans le privé : rachat de trimestres

Vérifié le 19 septembre 2023 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)

Vous souhaitez racheter des trimestres pour améliorer votre retraite ? Nous vous présentons les principales possibilités de rachat.

Le rachat de trimestres vous permet de verser volontairement des cotisations pour faire en sorte que des périodes au cours desquelles vous n’avez pas cotisé pour la retraite soient finalement prises en compte lors de votre départ en retraite par l'Assurance retraite de la Sécurité sociale.

Vous pouvez notamment racheter les périodes suivantes :

  • Années d’étude supérieures
  • Stages en entreprise accomplis à partir du 15 mars 2015 dans le cadre d’études supérieures
  • Années incomplètes pour lesquelles vous n’avez pas 4 trimestres d’assurance retraite comptabilisés (validés) par l’Assurance retraite

D'autres situations de vie peuvent donner lieu à un versement volontaire de cotisations (période de travail pénal, période accomplie en tant que tierce personne bénévole auprès d'un conjoint ou d'un membre de sa famille invalide ou infirme, périodes pendant lesquelles une personne a été inscrite en tant que sportif de haut niveau sur la liste établie par le ministère en charge des sports, etc.).

Les années d’études supérieures et les années incomplètes peuvent aussi faire l'objet d'un rachat de points auprès de la retraite complémentaire de l'Agirc-Arrco.

Quelles sont les périodes d'études concernées ?

Les périodes d’études qui peuvent faire l’objet d’un rachat doivent avoir été accomplies dans l’un des établissements suivants :

  • Établissement d'enseignement supérieur
  • École technique supérieure
  • Grande école
  • Classe préparatoire à une grande école
  • Classe post-baccalauréat de lycée

Ces périodes d'études doivent avoir donné lieu à l'obtention d'un diplôme.

L'admission dans une grande école ou dans une classe préparatoire à une grande école est assimilée à l'obtention d'un diplôme.

Les périodes d'études supérieures accomplies dans l’un des pays suivants peuvent aussi être rachetées :

Quelles conditions devez-vous remplir pour le rachat d'années d’études supérieures ?

Vous pouvez demander le rachat de vos années d’étude si vous avez au moins 20 ans et moins de 67 ans.

Vous ne devez pas avoir demandé votre pension de retraite à l’Assurance retraite.

Pour pouvoir racheter et valider vos années d’études à l’Assurance retraite, l’Assurance retraite doit être la 1re caisse à laquelle vous avez cotisé après vos études.

Comment les périodes d’étude sont-elles comptabilisées pour la retraite ?

La demande de rachat est prise en compte pour un nombre entier de trimestres.

Toute période d'étude de 90 jours consécutifs est considérée comme égale à 1 trimestre.

Si la période de 90 jours s’étend sur 2 années successives, elle peut être considérée comme ayant été effectuée au cours de l'une ou l'autre de ces années.

Chaque année ne peut comporter que 4 trimestres.

Seuls 12 trimestres au total peuvent être rachetés pour les différents motifs suivants :

  • Années d’étude supérieures
  • Années incomplètes pour lesquelles vous n’avez pas 4 trimestres d’assurance retraite comptabilisés (validés) par l’Assurance retraite

En quoi consiste le rachat des années d'étude pour la retraite ?

Vous avez 2 possibilités de rachat.

Pour comprendre en quoi consistent ces 2 options de rachat, il vous faut comprendre comment est calculée votre pension de retraite.

Votre pension de retraite de l’Assurance retraite est calculée en fonction de 3 éléments :

  • Votre salaire annuel moyen de vos 25 meilleures années
  • Le taux de liquidation de votre pension, qui peut être au maximum de 50 % si vous avez droit à une retraite à taux plein.
  • Votre nombre de trimestres d’assurance retraite par rapport au nombre de trimestres d’assurance retraite requis pour avoir droit à une retraite à taux plein

Votre pension est calculée de la manière suivante :

Pension = Salaire annuel moyen x Taux x (Votre nombre de trimestres d’assurance retraite / Nombre de trimestres d’assurance retraite requis pour avoir droit à une retraite à taux plein)

Par exemple, si vous êtes né en 1962, vous devez avoir 169 trimestres d’assurance retraite pour avoir droit à une retraite à taux plein.

 Exemple

Si vous partez en retraite entre 62 ans et 6 mois et 67 ans avec 169 trimestres d’assurance retraite, vous avez droit à une pension de retraite à taux plein égale à :

Pension = Salaire annuel moyen x 50 % x (169 / 169), soit par exemple pour un salaire annuel moyen de 3 000 €, une pension de 1 500 € brut

 Exemple

Si vous partez en retraite à 67 ans avec moins de 169 trimestres d’assurance retraite (par exemple seulement 158), vous avez aussi droit à une pension de retraite à taux plein égale à :

Pension = Salaire annuel moyen x 50 % x (158 / 169), soit par exemple pour un salaire annuel moyen de 3 000 €, une pension de 1 402,37 € brut

 Exemple

Si vous partez en retraite entre 62 ans et 6 mois et 67 ans sans avoir 169 trimestres d’assurance retraite, vous n’avez pas droit à une pension de retraite à taux plein. Votre pension subit dans ce cas une décote c’est-à-dire une réduction du taux de 50 % de 0,625 par trimestre manquant.

Le nombre de trimestres manquant qui est retenu est le plus avantageux des nombres suivants :

Par exemple si vous partez en retraite le jour de vos 63 ans avec 158 trimestres :

Votre taux est réduit à : 50 % - (11 x 0,625) = 43,125 %

Votre pension est égale à :

Pension = Salaire annuel moyen x 43,125 % x (158 / 169), soit par exemple pour un salaire annuel moyen de 3 000 €, une pension de 1 209,54 € brut

Lorsque vous rachetez des trimestres, vous avez le choix entre les 2 options suivantes :

  • Soit racheter des trimestres qui seront pris en compte uniquement pour le calcul de votre taux
  • Soit racheter des trimestres qui seront pris en compte à la fois pour le calcul de votre taux et pour le calcul de votre nombre de trimestres d’assurance retraite

Comment faire la demande de rachat des années d'étude pour la retraite ?

Avant de présenter une demande de rachat, il est conseillé d'effectuer une simulation du coût du rachat au moyen d'un simulateur :

Simulateur
Simuler le coût d'un rachat de trimestres au régime général d'assurance retraite

Accéder au simulateur  

Caisse nationale d'assurance vieillesse

Le coût du rachat dépend de l'option que vous choisissez, de votre âge (selon que vous avez plus ou moins de 30 ans) et de vos revenus au cours des 12 derniers mois.

Si, à la fin de cette simulation, vous souhaitez formuler une demande de rachat, téléchargez le formulaire de demande proposé et adressez-le à l'adresse qui vous est indiquée.

Votre Carsat vous indique si les conditions de rachat sont remplies.

L'absence de réponse dans les 2 mois suivant la réception de votre demande vaut rejet de votre demande.

Si votre demande est acceptée, votre Carsat vous adresse un document appelé Évaluation de versement pour la retraite, qui indique le montant à verser.

Ce document est accompagné d'un relevé de carrière régularisé et d'un formulaire appelé Confirmation d'une demande de versement.

Si le rachat de certaines périodes est refusé, vous êtes informé du motif de refus et des voies et délais de recours.

Si vous souhaitez racheter tout ou partie des trimestres autorisés par votre Carsat, vous devez renvoyer le formulaire Confirmation d’une demande de versement.

Vous devez préciser les informations suivantes :

  • Nombre de trimestres que vous souhaitez racheter
  • Option de rachat choisie
  • Conditions de paiement du versement pour la retraite

Si le rachat concerne au moins 2 trimestres, vous pouvez choisir d'échelonner votre paiement par prélèvements mensuels sur 1 à 3 ans.

Si le rachat concerne au moins 8 trimestres, vous pouvez choisir d'échelonner votre paiement par prélèvements mensuels sur 1, 3 ou 5 ans.

Les cotisations versées pour valider les années d'étude sont déductibles du revenu imposable.

  À savoir

Si le versement des cotisations est échelonné sur plus d'un an, le montant restant dû est majoré chaque année.

Quelles sont les périodes concernées ?

Les périodes qui peuvent faire l’objet d’un rachat sont les années civiles au cours desquelles votre activité professionnelle ne vous a pas permis de valider 4 trimestres à l'Assurance retraite.

Pour savoir si vous avez des années incomplètes, vous pouvez consulter votre relevé de carrière sur votre compte retraite :

Service en ligne
Mon compte retraite

Ce service vous permet, quelle que soit votre situation professionnelle (salarié, fonctionnaire, indépendant, chômeur ...), d'ouvrir un compte personnel retraite. Ce compte vous permet d'accéder, en toute sécurité, à des informations et des services personnalisés : simulateurs d'âge de départ et de montant, correction de carrière, demande de retraite, etc.

Accéder au service en ligne  

Groupement d'intérêt public "Union retraite"

Votre demande de rachat doit concerner un nombre entier de trimestres.

Seuls 12 trimestres au total peuvent être rachetés pour les différents motifs suivants :

  • Années incomplètes
  • Années d’étude supérieures

Chaque année ne peut comporter que 4 trimestres.

Quelles conditions devez-vous remplir pour le rachat d'années incomplètes ?

Vous pouvez demander le rachat de vos années incomplètes si vous avez au moins 20 ans et moins de 67 ans.

Vous ne devez pas avoir demandé votre pension de retraite à l’Assurance retraite.

En quoi consiste le rachat d'années incomplètes ?

Vous avez 2 possibilités de rachat.

Pour comprendre en quoi consistent ces 2 options de rachat, il vous faut comprendre comment est calculée votre pension de retraite.

Votre pension de retraite de l’Assurance retraite est calculée en fonction de 3 éléments :

  • Votre salaire annuel moyen de vos 25 meilleures années
  • Le taux de liquidation de votre pension, qui peut être au maximum de 50 % si vous avez droit à une retraite à taux plein.
  • Votre nombre de trimestres d’assurance retraite par rapport au nombre de trimestres d’assurance retraite requis pour avoir droit à une retraite à taux plein

Votre pension est calculée de la manière suivante :

Pension = Salaire annuel moyen x Taux x (Votre nombre de trimestres d’assurance retraite / Nombre de trimestres d’assurance retraite requis pour avoir droit à une retraite à taux plein)

Par exemple, si vous êtes né en 1962, vous devez avoir 169 trimestres d’assurance retraite pour avoir droit à une retraite à taux plein.

 Exemple

Si vous partez en retraite entre 62 ans et 6 mois et 67 ans avec 169 trimestres d’assurance retraite, vous avez droit à une pension de retraite à taux plein égale à :

Pension = Salaire annuel moyen x 50 % x (169 / 169), soit par exemple pour un salaire annuel moyen de 3 000 €, une pension de 1 500 € brut

 Exemple

Si vous partez en retraite à 67 ans avec moins de 169 trimestres d’assurance retraite (par exemple seulement 158), vous avez aussi droit à une pension de retraite à taux plein égale à :

Pension = Salaire annuel moyen x 50 % x (158 / 169), soit par exemple pour un salaire annuel moyen de 3 000 €, une pension de 1 402,37 € brut

 Exemple

Si vous partez en retraite entre 62 ans et 6 mois et 67 ans sans avoir 169 trimestres d’assurance retraite, vous n’avez pas droit à une pension de retraite à taux plein. Votre pension subit dans ce cas une décote c’est-à-dire une réduction du taux de 50 % de 0,625 par trimestre manquant.

Le nombre de trimestres manquant qui est retenu est le plus avantageux des nombres suivants :

Par exemple si vous partez en retraite le jour de vos 63 ans avec 158 trimestres :

Votre taux est réduit à : 50 % - (11 x 0,625) = 43,125 %

Votre pension est égale à :

Pension = Salaire annuel moyen x 43,125 % x (158 / 169), soit par exemple pour un salaire annuel moyen de 3 000 €, une pension de 1 209,54 € brut

Lorsque vous rachetez des trimestres, vous avez le choix entre les 2 options suivantes :

  • Soit racheter des trimestres qui seront pris en compte uniquement pour le calcul de votre taux
  • Soit racheter des trimestres qui seront pris en compte à la fois pour le calcul de votre taux et pour le calcul de votre nombre de trimestres d’assurance retraite

Comment faire la demande de rachat d'années incomplètes ?

Avant de présenter une demande de rachat, il est conseillé d'effectuer une simulation du coût du rachat au moyen d'un simulateur :

Simulateur
Simuler le coût d'un rachat de trimestres au régime général d'assurance retraite

Accéder au simulateur  

Caisse nationale d'assurance vieillesse

Le coût du rachat dépend de l'option que vous choisissez, de votre âge (selon que vous avez plus ou moins de 30 ans) et de vos revenus au cours des 12 derniers mois.

Si, à la fin de cette simulation, vous souhaitez formuler une demande de rachat, téléchargez le formulaire de demande proposé et adressez-le à l'adresse qui vous est indiquée.

Votre Carsat vous indique si les conditions de rachat sont remplies.

L'absence de réponse dans les 2 mois suivant la réception de votre demande vaut rejet de votre demande.

Si votre demande est acceptée, votre Carsat vous adresse un document appelé Évaluation de versement pour la retraite, qui indique le montant à verser.

Ce document est accompagné d'un relevé de carrière régularisé et d'un formulaire appelé Confirmation d'une demande de versement.

Si le rachat de certaines périodes est refusé, vous êtes informé du motif de refus et des voies et délais de recours.

Si vous souhaitez racheter tout ou partie des trimestres autorisés par votre Carsat, vous devez renvoyer le formulaire de confirmation d’une demande de versement.

Vous devez préciser les informations suivantes :

  • Nombre de trimestres que vous souhaitez racheter
  • Option de rachat choisie
  • Conditions de paiement du versement pour la retraite

Si le rachat concerne au moins 2 trimestres, vous pouvez choisir d'échelonner votre paiement par prélèvements mensuels sur 1 à 3 ans.

Si le rachat concerne au moins 8 trimestres, vous pouvez choisir d'échelonner votre paiement par prélèvements mensuels sur 1, 3 ou 5 ans.

Les cotisations versées pour valider les années incomplètes sont déductibles du revenu imposable.

  À savoir

Si le versement des cotisations est échelonné sur plus d'un an, le montant restant dû est majoré chaque année.

Quelles sont les périodes de stage concernées ?

Les périodes de stage qui peuvent faire l'objet d'un rachat sont les les périodes de stage obligatoire que vous avez accomplies pendant vos études dans l'enseignement supérieur.

Les conditions suivantes doivent toutes être remplies :

  • Le stage a été accompli dans le cadre d'études poursuivies dans un établissement d'enseignement supérieur, une école technique supérieure, une grande école ou une classe préparatoire à une grande école
  • Le stage a débuté après le 14 mars 2015
  • Le stage a donné lieu à une convention tripartite entre l'établissement d'enseignement, l'organisme d'accueil et vous
  • Le stage a été effectué au sein de la même entité (entreprise, administration publique, assemblée parlementaire ou consultative, association ou tout autre organisme d'accueil)
  • Sa durée est égale à 2 mois, consécutifs ou non, au cours d'une même année scolaire ou universitaire
  • Le stage a donné lieu au versement d'une gratification

 À noter

Les périodes de stage en milieu professionnel pour lesquelles vous avez signé un contrat de travail (et non pas une convention de stage) ont donné lieu à cotisation retraite et ne sont pas concernées par ce dispositif.

Comment les périodes de stage sont-elles comptabilisées pour la retraite ?

Toute période de stage de 2 mois, consécutifs ou non, donne lieu à la validation d'un trimestre.

Lorsque le stage s’étend sur 2 années successives, il peut être considéré comme ayant été effectué au cours de l'une ou l'autre de ces années.

Vous pouvez racheter au maximum 2 trimestres pour stage.

En quoi consiste le rachat des périodes de stage en entreprise ?

Pour comprendre en quoi consiste le rachat des périodes de stage, il vous faut comprendre comment est calculée votre pension de retraite.

Votre pension de retraite de l’Assurance retraite est calculée en fonction de 3 éléments :

  • Votre salaire annuel moyen de vos 25 meilleures années
  • Le taux de liquidation de votre pension, qui peut être au maximum de 50 % si vous avez droit à une retraite à taux plein.
  • Votre nombre de trimestres d’assurance retraite par rapport au nombre de trimestres d’assurance retraite requis pour avoir droit à une retraite à taux plein

Votre pension est calculée de la manière suivante :

Pension = Salaire annuel moyen x Taux x (Votre nombre de trimestres d’assurance retraite / Nombre de trimestres d’assurance retraite requis pour avoir droit à une retraite à taux plein)

Par exemple, si vous êtes né en 1962, vous devez avoir 169 trimestres d’assurance retraite pour avoir droit à une retraite à taux plein.

 Exemple

Si vous partez en retraite entre 62 ans et 6 mois et 67 ans avec 169 trimestres d’assurance retraite, vous avez droit à une pension de retraite à taux plein égale à :

Pension = Salaire annuel moyen x 50 % x (169 / 169), soit par exemple pour un salaire annuel moyen de 3 000 €, une pension de 1 500 € brut

 Exemple

Si vous partez en retraite à 67 ans avec moins de 169 trimestres d’assurance retraite (par exemple seulement 158), vous avez aussi droit à une pension de retraite à taux plein égale à :

Pension = Salaire annuel moyen x 50 % x (158 / 169), soit par exemple pour un salaire annuel moyen de 3 000 €, une pension de 1 402,37 € brut

 Exemple

Si vous partez en retraite entre 62 ans et 6 mois et 67 ans sans avoir 169 trimestres d’assurance retraite, vous n’avez pas droit à une pension de retraite à taux plein. Votre pension subit dans ce cas une décote c’est-à-dire une réduction du taux de 50 % de 0,625 par trimestre manquant.

Le nombre de trimestres manquant qui est retenu est le plus avantageux des nombres suivants :

Par exemple si vous partez en retraite le jour de vos 63 ans avec 158 trimestres :

Votre taux est réduit à : 50 % - (11 x 0,625) = 43,125 %

Votre pension est égale à :

Pension = Salaire annuel moyen x 43,125 % x (158 / 169), soit par exemple pour un salaire annuel moyen de 3 000 €, une pension de 1 209,54 € brut

Les trimestres obtenus par le rachat des périodes de stage sont pris en compte uniquement pour le calcul de votre taux.

Ils ne sont pas pris en compte pour le calcul de votre nombre de trimestres d’assurance retraite.

Comment faire la demande de rachat des périodes de stage ?

Vous pouvez demander le rachat de vos périodes de stage si vous êtes âgé d'au moins 25 ans et au plus tard le 31 décembre de l'année de votre 30e anniversaire.

La demande de rachat s'effectue au moyen d'un formulaire :

Formulaire
Demande d'évaluation de rachat de trimestres pour la retraite pour les périodes de stage en entreprise pendant les études supérieures

Cerfa n° 15542*01

Accéder au formulaire (pdf - 1 955,06 Ko)  

Caisse nationale d'assurance vieillesse

Vous devez joindre à votre demande les documents suivants :

  • Copie de votre pièce d'identité
  • Copies de la convention de stage et de l'attestation de stage pour chaque période de stage
  • Si vous avez exercé une activité professionnelle au cours des années pendant lesquelles vous avez accompli vos stage : copie de vos bulletins de salaire ou tout autre justificatif de votre activité

Ce formulaire est à transmettre à la Carsat compétente indiquée dans la notice.

Vous pouvez aussi transmettre votre demande en ligne. Pour cela, connectez-vous à votre espace personnel sur lassuranceretraite.fr.

Votre Carsat vous indique si les conditions de rachat sont remplies.

L'absence de réponse dans les 2 mois suivant la réception de votre demande vaut rejet de votre demande.

En cas d'acceptation, votre Carsat vous indique le montant du rachat.

Le montant du rachat est fixé à 440 € par trimestre.

Si le rachat concerne plus d'un trimestre, vous pouvez choisir d'échelonner votre paiement sur plusieurs mois.

Les cotisations versées pour valider les périodes de stage en entreprise sont déductibles du revenu imposable.

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